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受文者：內政部地政司

速別：最速件

密等及解密條件：

發文日期：中華民國98年6月29日

發文字號：武昌E字第098062901  號

主旨：對於無基地所有權或使用權者，地政機關可否核發區分建物所有權第一次登記權狀疑義，惠請　核釋。

說明：

一、    <!--[endif]-->查土地登記規則第79條規定：「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。有下列情形之一者，並應附其他相關文件：一、區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。二、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。（第1項）實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉 (鎮、市、區) 公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：一、曾於該建物設籍之戶籍謄本。二、門牌編釘證明。三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。四、繳納水費憑證。五、繳納電費憑證。六、未實施建築管理地區建物完工證明書。七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。八、其他足資證明之文件。（第2項）前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣 (市) 政府主管建築、農業、稅務及鄉 (鎮、市、區) 公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。（第3項）第二項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。（第4項）」又建築法第30條規定：「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」及第70條規定：「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。…」

二、    <!--[endif]-->次查土地登記規則第83條規定：「區分建物所有權人，於申請建物所有權第一次登記時，除應依第七十九條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。（第1項）登記機關受理前項登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。（第2項）」及建物所有權第一次登記法令補充規定第22點之1規定：「區分建物所有權人，於申請建物所有權第一次登記時，依土地登記規則第八十三條規定於申請書適當欄記明之基地權利種類，以基地所有權或地上權為限。」

三、    <!--[endif]-->茲依前揭土地登記規則第79條字面文義解釋，起造人申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照，毋須再檢附基地使用權證明文件；而申請人非起造人時，建物與基地非屬同一人所有者，應另附使用基地之證明文件。惟另依照前開土地登記規則第83條及補充規定第22點之1規定，可知登記機關受理區分建物所有權人申請建物所有權第一次登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍，且其基地權利種類，以基地所有權或地上權為限。又依前述建築法第70條及第30條規定，使用執照之核發，係以建築工程完竣為前提，而建物之起造應檢附土地權利證明文件申請建造執照為要件。準此，起造人於建物興建完成辦理登記時，既已提出使用執照，則其於申請建造執照時應已附基地使用權證明，故無須重複提供，並不表示無基地使用權亦得准予申請區分建物所有權第一次登記，其登記似仍應具有基地之合法使用權為前提。

四、    <!--[endif]-->惟查坐落於台北市南京東路五段250巷2弄及18弄間之武昌聯合大厦E棟，建商既已將主建物各區分所有及基地土地持分售罄並交付地下室法定防空避難室（並散置諸多維生公共設施）部分兼停車場，銀貨兩訖後，即已喪失建物與基地之所有權與使用權；惟三十多年後，卻可憑著「起造人」名義，向台北市松山地政事務所（以下稱松山地政）申請並取得地下室之區分所有權第一次登記，致侵害主建物各區分所有人之地下室及基地之所有權與使用權，松山地政經抗議後宣稱：起造人申請建物第一次登記毋須基地使用權證明。惟登記機關明知申請人無土地使用權，卻仍核發所有權狀，實令人匪夷所思，並滋生疑義：難道無基地使用權，也可以合法申請建物所有權第一次登記嗎？可以罔顧土地所有權人之權益嗎？是否應先取得基地使用權之證明，並符合相關登記要件才可獲准？因本案滋生地政機關登記建物權利之行政行為致侵害土地所有人權益之合法性疑義，爰申請　核釋。

                      申請人：武昌聯合大厦o棟管理委員會

　　　　　　　　　　　主任委員：ooo

正本：內政部地政司

副本：立法院　　 費委員鴻泰 林委員郁方

      台北市議員戴議員錫欽 吳議員志剛  張議員茂楠