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地政奇聞綜觀 
(點按分類文章連結進入) 或由 日誌 及相簿(看圖) rev. July 2011

行政訴訟起訴書
原告：ooo
性別：o　民國oo年oo月oo日生
身分證統一編號：ooooooooo
住址：台北市南京東路o段oo0巷oo弄o 號o樓之o

 
松山地政官員閉著眼睛，竟以土地登記規則79條未列檢附基地之證明文件即可無法無天(土地登記規則第83條規定應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍，以基地所有權或地上權為限松山地政如何自圓其說)，擅將63年時未登記產權之地下室權狀核發給起造人之行政處分。違法侵害區分所有權人土地及及地下室之權益，其行政處分效力可以凌駕實體法如上述民法第773條、第1條、第2條、第72條及第799條規定嗎？依行政程序法第111條規定應認定為自始無效。

呈 台北市地政處 黃處長榮峰
主旨：有關南京東路武昌聯合大廈地下室產權違法登記事件之說明。
1. 本案緣起於95年底由中華特殊工程（以下簡稱中華工程）提出2張稅單、主張南京東路O段OO0巷0弄F/E棟地下室為其所有，經由費立委鴻泰、戴議員錫欽於96.6.26日召開協調會後業經松山稅捐處註銷稅單（如附件1.）（其後來申請權狀所附之稅單究竟怎麼來的？）

 
松山地政事務所違法核發「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分」之權狀予起造人
914次委員會審議訴願言詞辯論書面資料（98.6.8）

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臺北市政府 98.06.16. 府訴字第09870072300號訴願決定書
訴 願 人 王○○
訴 願 參 加 人 林○○
訴 願 參 加 人 王○○
訴 願 參 加 人 林○○
原 處 分 機 關 臺北市松山地政事務所
訴願人因申請撤銷建物所有權第一次登記事件，不服原處分機關民國97年
8月7日松山字第12795號建物所有權第一次登記，提起訴願，本府決定如
下：
主文
訴願駁回。
事實
案外人○○股份有限公司（清算人：陳○○）（下稱○○公司）於民國（
下同）97年6月10日檢附本府工務局核發之63使字第xxxx 號使用執照存根
、建物測量成果圖、門牌證明書、房屋稅籍證明書、臺灣臺北地方法院民
事庭97年1月9日北院隆民仁83年度司字第70號函等相關證明文件，以原處
分機關松山字第 12795號土地登記申請案，申辦本市松山區南京東路○○
段○○巷○○弄○○號地下 1層（下稱系爭建物）建物所有權第一次登記
，經原處分機關依法以97年7月22日北市松地一字第09731032200號公告15
日（自97年 7月23日起至97年8月6日止），公告期滿無人異議，即於97年
8月7日辦理登記完竣。訴願人不服，於98年1月6日向本府提起訴願，2月5
日補充訴願理由，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、查本件訴願人雖非系爭處分之相對人，惟系爭建物地下 1層有起造人
○○公司設置之化糞池及自來水蓄水池等相關設備，而訴願人及參加
人既為系爭建物地上層之所有權人，則其等對上開建物所有權第一次
登記案應認有法律上利害關係，尚無當事人不適格之問題；又訴願人
未舉證知悉上開登記案日期，而依卷證資料亦無從證明訴願人提起訴
願已逾訴願法第14條規定30日之法定期間，是此部分尚難認有逾訴願
期間；另訴願書雖載明係對原處分機關核發之97年8月 7日097北松字
第016556號建物所有權狀不服提起訴願，惟揆其真意，應係對原處分
機關松山字第 12795號建物所有權第一次登記不服，合先敘明。
二、按民法第 770條規定：「以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未
登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有
人。」
土地法第55條規定：「直轄市或縣（市）地政機關接受聲請或囑託登
記之件，經審查證明無誤，應即公告之......。」第 58 條規定：「
依第五十五條所為公告，不得少於十五日......。」
土地登記規則第72條規定：「登記機關對審查證明無誤之登記案件，
應公告十五日。」第 73 條規定：「前條公告，應於主管登記機關之
公告處所為之，其內容應載明下列事項：一、申請登記為所有權人或
他項權利人之姓名、住址。二、土地標示及權利範圍。三、公告起訖
日期。四、土地權利關係人得提出異議之期限、方式及受理機關。」
第 78 條第 1項規定：「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記
機關申請建物第一次測量。」第 79 條第 1項規定：「申請建物所有
權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物
測量成果圖。有下列情形之一者，並應附其他相關文件：一、區分所
有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及
位置者，應檢具全體起造人分配協議書。二、申請人非起造人時，應
檢具移轉契約書或其他證明文件。」第 82 條規定：「區分所有建物
之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門
牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編
列建號，辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍
及位置，應依當事人合意為之。」第 83 條規定：「區分建物所有權
人，於申請建物所有權第一次登記時，除應依第七十九條規定，提出
相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。登記
機關受理前項登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種
類及範圍。」第 84 條規定：「建物所有權第一次登記，除本節規定
者外，準用土地總登記程序。」
建物所有權第一次登記法令補充規定第11點規定：「區分所有建物地
下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分，如其屬八十
年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築
完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號
地下室證明者，得依土地登記規則第八十二條規定辦理建物所有權第
一次登記。」
最高法院41年臺上字第1039號判例要旨：「自己建築之房屋，與依法
律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第 758條所謂非經
登記不生效力之列。」
法務部 89年2月17日（89）法律字第039198號函釋：「一 按行政法
規之適用應以行為時之法規為準，不得溯及既往....... 二次按貴部
訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 點....... 查本案
建物係於民國 60 年 1 月 13日取得使用執照，而地下防空避難室不
得與主建物分離，貴部於 80 年 9 月 18 日方以台內營字第8071337
號函釋，又法定防空避難室必須以共同使用部分辦理登記，亦係貴部
於 85 年 6 月 4 日以台（85）內地字第 8 575210 號函增訂之『建
物所有權第一次登記法令補充規定』第 11 點之 4始明定，而公寓大
廈管理條例第 3 條第 4 款固就『共用部分』設有定義規定，但該條
例制定公布之日期係 84 年 6 月 28日，本案地下防空避難室之興建
在上開條例及補充規定、函釋之前，似均無上開規定或函釋適用之餘
地.... ..。」
三、本件訴願及補充理由略以：
（一）依民法第 799條規定，本大樓供公用之地下室防空避難兼停車場係
附屬本大樓之共同部分，且其在構造上及使用上均不具獨立性，是
即使未登記產權，依法仍應為訴願人及其他區分所有權人共有。
（二）依建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 點規定，系爭使用執
照既未載明依法附建之防空避難設備或停車空間係非屬共用性質，
亦未經區分所有權人之合意而認其非屬共用性質，則系爭權狀之核
發即有未符。
（三）○○公司非屬本案土地及主建物之區分所有權人，其擅自申請登記
為所有權人即與內政部 90 年 12 月 24 日臺內中地字第 9084443
號函有違。
（四）臺北市議會張議員○○曾於 96 年 10 月 17 日主持協調會，該次
會議結論：「請○○大廈管委會與○○股份有限公司透過協商或司
法途徑確認地下室產權歸屬，產權歸屬未定前，系爭地下室應維持
現狀。」當時原處分機關亦派代表 2人出席，惟原處分機關竟罔顧
前揭協議事實而擅自將產權登記予該公司。
（五）○○公司於數十年前即號稱已註銷登記，惟現在為了爭取不當利益
，卻宣稱在清算程序中之公司法人格仍存在，惟一般公司之清算期
間怎可能長達數十年。
（六）土地登記規則第 79 條有關建物所有權第一次登記係以有土地使用
權為前提，此觀該條第 1 項應提出使用執照及第 4 項建物與基地
非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件規定自明。
（七）縱訴願人與其他區分所有權人原未擁有地下室產權，惟其等以所有
之意思，善意和平的繼續占有地下室長達數十年，亦得依民法第77
0 條規定辦理。
四、查○○公司持本府工務局核發之63使字第xxxx號使用執照存根、建物
測量成果圖、門牌證明書、房屋稅籍證明書、臺灣臺北地方法院民事
庭97年1月9日北院隆民仁83年度司字第70號函等相關文件，以原處分
機關97年6月10日松山字第12795號土地登記申請案申辦建物所有權第
一次登記，經原處分機關審查無誤，依土地法第55條、第58條、土地
登記規則第 72條、第73條及第84條等規定，以97年7月22日北市松地
一字第09731032200號公告（自97年7月23日起至97年8月6日止），因
公告期滿無人異議，即於97年8月7日辦竣登記，有97年 6月10日松山
字第 12795號土地登記申請書、上開公告等影本附卷可稽；是原處分
自屬有據。
五、至訴願人主張依民法第 799條規定，本大樓供公用之地下室防空避難
兼停車場係附屬本大樓之共同部分，且其在構造上及使用上均不具獨
立性，是即使未登記產權，依法仍應為訴願人及其他區分所有權人共
有云云。查訴願人既已自陳系爭建物有供停車場使用，則系爭建物應
有其構造上及使用上之獨立性；另系爭建物及其地上層建物既為區分
所有建物，則其各樓層即為各別之所有權，是系爭建物應無民法第79
9 條規定之適用問題。又訴願人主張依建物所有權第一次登記法令補
充規定第11點規定，系爭使用執照既未載明依法附建之防空避難設備
或停車空間係非屬共用性質，亦未經區分所有權人合意而認其非屬共
用性質，是系爭權狀之核發即有未符乙節。按土地登記規則第82條規
定：「區分所有建物之地下層......其非屬共用部分，並已由戶政機
關編列門牌......得視同一般區分所有建物......辦理建物所有權第
一次登記......。」是原處分機關據此處分自屬有據。另建物所有權
第一次登記法令補充規定並非法律或法律授權訂定之法規命令，尚不
得據此限制登記權利人之權利。況依法務部89年2月17日法律字第039
198 號函釋意旨，系爭建物之興建在上開補充規定之前，亦無上開補
充規定適用之餘地。復訴願人主張○○公司非屬本案土地及主建物之
區分所有權人，其擅自申請登記為所有權人即與內政部90年12月24日
臺內中地字第 9084443號函有違乙節。按內政部90年12月24日臺內中
地字第 9084443號函係就早期取得建造執照區分建築物之地下層，未
併同主建物辦理登記，嗣後得否由部分區分所有權人代全體區分所有
權人申辦登記事宜之函釋，而非謂原始出資建築人不得就其所建築之
建築物申請辦理建物所有權第一次登記。另訴願人主張臺北市議會張
議員○○曾於96年10月17日主持協調會，該次會議結論：「請○○大
廈管委會與○○股份有限公司透過協商或司法途徑確認地下室產權歸
屬，產權歸屬未定前，系爭地下室應維持現狀。」當時原處分機關亦
派代表 2人出席，惟原處分機關竟罔顧前揭協議事實而擅自將產權登
記予該公司乙節。查上開協調會並非原處分機關就系爭建物之本件登
記將為如何辦理之承諾；且該會議結論亦無法限制原處分機關依法所
為登記。訴願主張，尚難採據。

受文者：台北市政府郝市長龍斌

速別：最速件

發文日期：中華民國98年7月27日

發文字號：武昌E字第098072704  號

 

主旨：為陳情 貴府本於主管機關之權責，撤銷貴市松山地政事務所97年8月7日97松山字第12795號建物所有權第一次登記及據以核發北松字第016556號建物所有權狀之違法行政處分，或命令其撤銷上開處分，請　查照。

 

呈 敬重的台北市長 郝龍斌市長
A提要
(一)、松山地政於97年8月~10月間假藉作業程序，在所有住戶完全不知不覺情況下(以該所行政風格，難道要社區住戶，三十幾年來每天都到松山地政事務所看公告，以免落入該所「公告期滿亦無人就該建物產權提出異議」之陷阱)，將武昌公寓大廈 E.A.B.棟地下室建物產權，辦竣登記給申請人中華特殊工程股份有限公司所有。E棟管理委員會第一時間指出該申請人不符登記要件：(1)沒有基地所有權或地上權，(2)地下室亦未取得合意證明有非屬共用性質部分，(3)該公司原起造人(已亡故)將竣工圖面未顯示之諸多建築設備及系統散置於防空避難室，銀貨兩訖交付住戶占有及使用數十年來並無爭議。松山地政均置若罔聞。

地政處第一科
http://www.land.taipei.gov.tw/cgi-bin/Message/MM_msg_control?mode=viewnews&ts=49f01977:4df3&theme=/3790000000/379160000A/Msg&layout=/3790000000/379160000A/message
 
 

為遭地政官員蹂躪而破碎的家園作最沉痛的控訴！

 

松山地政事務所違法核發﹝區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備兼停車場空間應為共用部份﹞之建物權狀予起造人完整系列文章請連結至：

http://blog.xuite.net/xixi0101 or

http://xixi0101.pixnet.net/blog

 

感謝妳對松山地政事務所違法核發﹝區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備兼停車場空間應為共用部份﹞之建物權狀予起造人事件的關心，其違法項目不勝枚舉（詳行政訴訟起訴書），

 

A部分  訴願決定理由在侵害區分所有人土地權利部分之謬誤

1、松山地政事務所違法核發建物權狀予起造人 (大樓管委會明確指出侵害區分所有權人之土地權利及附屬建物共同部分權利，以及登記機關所作虛偽登記)。

2、查松山地政097北松字地016556號建物所有權狀登記：

建物坐落地號：寶清段五小段 0164-0000地號

寶清段五小段 0165-0000地號

寶清段五小段 0168-0000地號

權狀註記事項：建築基地地號：寶清段五小段164、165、166、167、168地號

事實是：基地所有權100%屬武昌公寓大廈E棟區分所有人所有，中華特殊工程股份有限公司(松山地政曾提示該公司具結無土地權利切結書)並無權狀註記事項基地之所有權或地上權，該建物所有權狀登記要件不備。

3、訴願委員皆均為飽學之士，訴願決定理由六居然認為「並非訴願主張所稱須具土地使用權者始得申辦建物所有權第一次登記」。是否訴願委員認同以土地登記規則第79條(位階較低)作登記，侵犯民法第773條(位階較高)保障人民土地所有權時，民法無效？套網路用語，這一些訴願委員真是令人 Ｏrz …

4、訴願委員之錯誤認知可以掀出來讓人民公審，可笑的是整個台北市政府(地政處及松山地政)均敬表認同，假借訴願決定之具拘束力，繼續破害、殘害無辜百姓…..

 

欲瞭解事件原委可從以下連結切入：

檢舉松山地政事務所違法核發﹝區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備兼停車場空間應為共用部份﹞之建物權狀予起造人

http://blog.xuite.net/xixi0101/blog/22210957

http://xixi0101.pixnet.net/blog/post/26071359

 

若為查證本文真實性，建議向松山地政確認：

(1) 登記機關(松山地政)受理前項登記(防空避難室之建物所有權第一次登記)時，是否做到「應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍」。

(2) 是否申請書適當欄記明之基地權利種類，確實為「以基地所有權或地上權為限」。

 

法定防空避難室必須以共用部分辦理登記 (內附建物權狀)

http://xixi0101.pixnet.net/blog/post/26070987 or

http://blog.xuite.net/xixi0101/codes/22254551

 

參考法規：

1、民法第773條規定：「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。」

2、土地登記規則第 83 條規定：「區分建物所有權人，於申請建物所有權第一次登記時，除應依第79條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。登記機關受理前項登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。」此外，依補充規定第22之1點規定：「區分建物所有權人，於申請建物所有權第一次登記時，依土地登記規則第83條規定於申請書適當欄記明之基地權利種類，以基地所有權或地上權為限」。

 

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B部分  訴願決定理由在構造上及使用上之獨立性之謬誤

訴願決定理由五以「查訴願人既已自陳系爭建物有供停車場使用，則系爭建物應有其構造上及使用上之獨立性:另系爭建物及其地上層建物既為區分所有建物，則其各樓層即為各別之所有權，是系爭建物應無民法第799條規定之適用問題。」

 

首先，訴願委員對於法定防空避難室，實際上還散落建築設備編所規定之諸多維生設備及系統完全隻字未提，訴願委員們如何判定這些設備及系統是起造人獨立使用？依竣工圖檢視，地下室平面沒有構造上能夠辨認公私有獨立性之公共走道，及這些設備及系統之獨立格間等，甚至大部分設備及系統都未明確標示於竣工圖，是起造人於銀貨兩訖前才予補足。訴願委員從何認定「系爭建物應無民法第799條規定之適用問題」？

 

以下為詳細說明

查民法第799條（自19年5月5日起施行至98年7月22日）規定：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。」
　查本大樓係係非供公眾使用之集合式住宅，於63年興建完成，當時對岸正值文化大革命期間，在台灣則隨時準備反攻大陸、解救大陸同胞之時空環境下，其依法附建之防空避難室，係基於就地避難政策而劃設，並兼作建築設備篇公共設備設置處所，內無任何隔間、散落各項公共設備（設置有機房、給水排水管線、抽水機、水箱、蓄水池、化糞池、污水處理池、配電箱、受電室、安全梯、電信錶箱、網路錶箱等維生公共設施）、設置一個鐵門供出入的大房間，地下室平頂並遍佈各項管線；雖登記兼有約五分之一的面積供作停車場使用，卻到處遍佈樑柱（非一般停車場之大跨距樑柱），依竣工圖（證據12）面：兼停車場為12m 寬，18m深，最小柱距3.5m，未依建築技術規則檢討劃設車道、曲線轉彎半徑及停車位寬度、長度等，尚非符合規範的停車空間。早期交付使用時亦未作停車場使用，後來隨著停車位難求，才勉強兼供停車場使用（那有停車場到處遍佈細柱子的？無法廻轉、難以停車啊！），且該公司已交付原告之前手及其他區分所有人占有、共用數十年，並無任何爭議；加上地下室未分配任何土地持分（六樓各層區分所有人的土地持分均為六分之一）；何況使用執照既無記載，售屋時亦無供私用之任何約定；可見地下室之興建係全部供公用，無庸置疑。該公司早已喪失本大樓基地及建物區分所有權及使用權，其起造人之身分早已功成身退。整體而言，系爭地下室在構造上及使用上不具有獨立性，在性質上與走道、電梯、樓梯等（此亦未登記權屬）同為主建物之附屬建物，屬民法第799條所規定之共同部分，應無疑義。

  次按建築物之特定部分必須具備構造上及使用上之獨立性，始得為專有部分，而成為區分所有權之客體。而在區分所有之建物內，因為其共同使用部分與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，因此，共同使用部分不宜與區分所有建物分離，個別成為單獨所有權之客體，而分屬全體區分所有人以外之第三人所有，已有最高法院80年台上字第1732號、81年台上字第82號、81年台上字第2962號、82年台上字第1684號、82年台上字第2389號、82年台上字2972號及83年台上字第1374號等判決可資參照。
　惟訴願決定理由五以「系爭建物有供停車場使用」即率爾認定應有其構造上及使用上之獨立性，而否定民法第799條之適用；不但昧於全部地下室係供防空避難及散落各項公共設施之未劃分事實（不論使用執照、竣工圖—僅載有樓梯、天井、電梯與蓄水池位置，及入口處附近標示有停車場位置殆為216 m²，其他公共設備則未予標明─及合意均無私用之劃分），僅部分空間於後來供停車使用;且罔顧土地登記規則（以下稱登記規則）第82條有關區分所有建物之地下層，其非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之、第94條有關區分所有建物之共用部分不得分割移轉、及「建物所有權第一次登記法令補充規定」（以下稱補充規定）第11點之4有關法定防空避難室及法定停車空間應以共用部分登記等規定。其獨斷的認事「用法」，令人大開「眼界」。

 

C 部分 非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之

經查其使用執照（詳證據3）既未載明依法附建之防空避難部分兼停車空間全部（或部分）係非屬共用性質，亦未取得區分所有建物當事人（即所有人）之合意而認有非屬共用性質之部分，足見系爭權狀之核發，並未符合前揭「依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質」規定之要件，僅憑門牌（僅供住戶水電申請及收據寄送之用，且其為建物登記之必要條件之一，而非私有登記之充要條件，何況供公眾使用之公共建築物亦有門牌，何能僅憑門牌即謂係專供私用？）證明及房屋稅籍證明（其數十年來未曾占有使用，僅為爭奪產權而申請繳納房屋稅，後亦經註銷—證據13），即認定地下室為專用性質，並為該公司創造並登記公用地下室為其專用之區分權利，顯然未符合前述條件，卻仍強調有門牌及稅籍證明，即謂其「權屬明確，…自得依前揭規定單獨編列建號以專有部分辦理測量及登記」（詳訴願答辯書四、）松山地政草率核發上開所有權狀，顯然有違法錯誤之處；而訴願決定理由五、中段居然亦斷章取義第82條「其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌…得視同一般區分所有建物…辦理建物所有權第一次登記…」之規定，故意省略第2項「前項非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之。」規定，並錯引法務部89年2月17日法律字第039198號函，謂系爭建物在上開補充規定之前興建，並無適用之餘地，卻漏引其指明「實體從舊、程序從新」之適用法規原則，而補充規定第11點即針對80年9月18日以前興建完成之地下層應如何登記之補充規定，係補充以前法令缺漏或解決尚未登記之程序規定，如依前開函釋不能適用，該點即無任何適用之餘地，何以松山地政還自稱係依該補充規定為之（惟經原告反駁本案不符上開規定時，卻又引述前函而謂無適用之餘地，豈不自相矛盾？），其認事用法之不嚴謹與矛盾，令人十分遺憾。

 

 

受文者：台北市政府地政處
速別：最速件
發文日期：中華民國98年6月29日

 
受文者：內政部營建署
速別：最速件
發文日期：中華民國98年6月29日