檢舉松山地政事務所違法核發﹝區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備兼停車場空間應為共用部份﹞之建物權狀予起造人

 

請郝市長苦民所苦,緊急查明貴屬三級單位松山地政事務所違法核發「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備兼停車空間應為共用部分」之建物權狀予起造人(目前所知「武昌」聯合大廈已有ABE三棟受害),並勒令該所立即撤銷行政處分,以避免損害之持續擴大。

 

「武昌」聯合大廈於民國63年完工,其法定防空避難室(部分防空避難室面積並兼作法定停車場使用),於民國69年以前並無應登記及如何登記之明文規定;其同屬早期(28年或更早)取得建造執照區分建築物之地下層,未併同主建物辦理登記者不知凡幾,少則數萬棟,多則數十萬棟計。

掌管土地登記之專責機關竟在早已參與產權糾紛協商近兩年仍未能明辨是非,獨斷獨行,完全漠視既存為解決早期取得建造執照區分建築物之地下層登記之「建物所有權第一次登記法令補充規定」一系列法令公然違背民法及各級法院民事判決理由長久以來均體現地下室係全體區分所有人所共有之精神,神不知鬼不覺地違法核發「地下室避難設備或停車空間應為共用部分」之建物權狀予起造人,導致該公司未循合法途徑封鎖地下室,影響本大樓地下室內所有維生設備之維修安檢,嚴重危害住戶之公共安全,並侵害住戶使用地下室權益;真是壹紙官文書,無盡的災難;此例一開,後患無窮,早期建物之建商勢必群起效尤,則受害百姓將不知凡幾,官逼民反,爭議若持續發燒,新年度或恐蘊釀現代版的「武昌」起義

請郝市長責成松山地政提出據以違法核發予起造人地下室建物所有權之(1)使用執照登載地下室為非屬公共空間之證明,或由當事人合意認非屬共用性質之證明,及(2)使用基地之證明文件,否則應以圖利罪論處;並一併查明中華特殊工程股份有限公司數十年銷聲匿跡期間(3)臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書及該公司繳稅情況(何時出現此等證件,住戶迄無所知,且稅捐稽徵處發現錯誤後早予撤銷)、(4)公司登記資料及(5)數十年清算期間准予展延之相關證明文件以明該公司存續有效性,以息民怨

 

武昌聯合大廈E棟管理委員會

主委  o o o

電話 XXXX-XXXXX

e-mail:XXX

 

詳細說明如下

話說「武昌」聯合大廈E棟,為地上陸層,地下壹層結構,其使用執照早於民國63年即已核發,其上記載之建物概要為:地下層面積1022.40m2,其用途為防空避難室兼停車場,地上六層每層各約1046.40 m2,用途則為集合住宅;建物概要同時登記防空避難室之面積為1022.4m2,停車場面積為216 m2;由此可見地下層全部為法定防空避難室,部分防空避難室面積並兼作法定停車場使用,由大廈管理委員會管理供住戶公共使用,數十年來迄無爭議。

再說地下層防空避難室,若因名稱有個「空」字,就以為裡面空空如也,便大錯囉!這法定防空避難室其實空「滿」,除兼做法定停車場使用外,並設置機房、給水排水管線、抽水機、水箱、蓄水池配電室、受電室、安全梯、電信錶箱、網路錶箱等維生公共設施(基礎層並包含化糞池等污水處理設施)。又依照原竣工圖顯示以上所述之防空避難室、停車場及維生公共設施均無隔間,亦即全部設施共處一室,應足以認定為共用部分殆無疑義。更甚者,維生公共設施,譬如人之五臟六腑,是建築物生命之所繫,強為切割,任人操控,樓上住戶必死無疑,法所不容。

 

依實體從舊程序從新之法律適用原則,在實體上依民法第799及第1272773條規定,加上內政部80918台內營字第8071337號函及901224台內中地字第9084443號函核釋之精神,均顯示防空避難室之所有權應屬於全體區分所有人共有,毋庸置疑。

 

又,最高法院臺灣高等法院等各級法院長年以來民事判決理由均體現地下室係全體區分所有人所共有之精神。

問題是,政府官員無視法紀,如以下問題的根源所述,違法核發權狀予起造人之處分,為整體社區帶來無盡的災難。

 

壹紙官文書  無盡的災難

中華特殊工程股份有限公司負責人之兒子突然971215封鎖地下室,並以松山地政事務所9787核發之97北松字第016556號建物所有權狀為憑,阻止住戶外出之車子進入。

 

該公司後經協調而暫時撤離,松山地政事務所以其未留意年前在議會協商「暫時維持現狀」之決議,將衡酌其程序上之瑕疵是否撤銷,住戶以為殆會撤銷而不急於提起訴願。惟該公司復於今年元月6日以鐵鍊封鎖地下室出入口,並貼紙條表示,車輛准出不准進,且三日內務必清空。轄區員警以其持有權狀無法驅離為由,僅能坐視其剝奪住戶之使用權益,並表示住戶只能於產權爭回後再訴請賠償。

又,住戶於19晚上在地下室會合,發現鐵捲門電力線已遭破壞,該公司於110日中午指使工人破壞鐵捲門開關控制器,管委會即刻錄影並向管區派出所報案,於下午發現鐵門鎖已被更換,鐵捲門降下,萬一發生諸如火警等事故,將嚴重危害住戶逃生之公共安全,管委會考量公眾安全不能大意,即刻予以卸下人員出入門鎖,鐵捲門拉上後將手動鐵鍊箱予以上鎖。

日前,該公司於1月20日居然向松山警分局對使用地下室停車已30年之車主告以竊占外,竟又於22以存證信函表示將於215日新作鐵捲門,原有鐵捲門屆時逕以廢棄物處理,….

新的壹年,住戶所見,竟是無盡的災難.....。

 

問題的根源

依照松山地政事務所之說詞,因起造人備妥:不動產之建物測量成果圖、使用執照存根、使用執照申請書、門牌證明書、臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書(何時出現此等證件,住戶迄無所知,且稅捐稽徵處發現錯誤後早予撤銷)、公司登記資料及臺灣臺北地方法院民事庭就清算期間准予展延之相關證明文件,申辦建物所有權第一次登記,經審查無誤後,即依法公告,公告期滿無人就該公告事項提起異議,即應准予辦理建物所有權第一次登記。(亦即,起造人影印幾張證件,松山地政事務所方面,地址不在松山區,而是躲在信義區莊敬路巷弄裡,承辦人只要於佈告欄隱密處公告張貼15天,所有早期“28年或更早”未併同主建物辦理登記之類似案件的地下室產權便能神不知鬼不覺地五鬼搬運,竟是如此容易順利到手,真是太不可思議了吧!)

也就是說,松山地政事務所處於時空錯亂且完全漠視法令及公然違背法院民事判決理由體現地下室係全體區分所有人所共有之精神(1) 實體上依民法第799及第1272773條規定,加上內政部有關函釋,均顯示法定防空避難室之所有權係屬於全體區分所有人共有之精神,901224函釋更明確規定產權應登記予全體區分所有人。 (2) 非屬該建物之區分所有人且無任何土地所有權、地上權或租賃權等土地使用權,起造人竟能於土地、房屋售罄並交付地下室由所有住戶占有使用之數十年(本大樓35)後憑空創設取得地下室之建物所有權,不但侵害土地所有人及於全部土地上、下之權利,抑且剝奪其附屬建物之共有權(3) 程序上顯然違反「建物所有權第一次登記法令補充規定」針對80年以前建造完成應如何登記之第11點規定,將遍佈維生公共設施之法定防空避難室法定停車場,違法變更為非屬共用性質,並登記予起造人。(4) 公然違背最高法院法院及臺灣高等法院多年來民事判決理由均體現地下室係全體區分所有人所共有之精神如後述。

 

倒霉碰到年度最牛釘子官  百姓蒙難

松山地政事務所違法濫權之事實如前述問題的根源所述。而事件發生前,經議員協商地下室「暫時維持現狀」之決議言猶在耳,其竟違反誠實信用原則(也是有參與協商的嘛),也罔顧住戶的信賴保護權益,不但「偷偷」頒發權狀給建商,還大言不慚的表示經公告無人異議才予核發,明知住戶自始捍衞產權,未予通知,誰看得到公告?事件發生後,亦經立委或議員主導始參與協商,住戶提出多項法令依據及理由聲明產權應屬全體區分所有人共有,均置之不理,而僅以登記程序完全合法搪塞,並揚言其無權撤銷之,真可謂年度最牛釘子官。

至於維生公共設施所必須之日常維修,或如火災、地震發生時之緊急地下室進出、安全逃生等,將任由中華特殊工程股份有限公司宰割,則回以住戶亦得向該公司請求進入,天啊!我們的政府竟如此保護平民百姓的生命財產安全,其態度倨傲,高深莫測,一副民可使由之,不可使知之。

觀之松山地政事務所堅持其僅是依法核發權狀,不理會住戶所持任何抗爭理由,住戶只好依法提起訴願,而為了爭取時效,同時並向地政處陳情。元月9日復經立委及議員召集地政司、地政處、警察局、松山地政及松山戶政等代表協商,其仍表示無權撤銷,須經請示上級才能定奪。有鑒於其向地政司之請示函迄無下文,公文往返之拖延,及行政救濟程序之緩不濟急,爰再次告狀於「郝」市長,然住戶權益之損害無法立即解決,只好公布於媒體及網路,讓松山地政荒謬的核發權狀事實,接受大眾公評,甚至不排除告洋狀。

 

法院民事判決理由體現地下室係全體區分所有人所共有

按建築物之特定部分必須具備構造上獨立性及使用上獨立性,始得為專有部分,而成為區分所有權之客體。而在區分所有之建物內,因為其共同使用部分與區分所有部分,在使用目的上有密不可分之關係,因此,共同使用部分不宜與區分所有建物分離,個別成為單獨所有權之客體,而分屬全體區分所有人以外之第三人所有,已有最高法院80年台上字第1732號、81年台上字第82號、81年台上字第2962號、82年台上字第1684號、82年台上字第2389號、82年台上字2972號及83年台上字第1374號等判決可資參照,而大樓之地下室應僅供全體區分所有人共同使用,在構造上及使用上不具有獨立性,在性質上應為各該主建物之附屬建物,不得為單獨所有權之標的,係屬民法第七百九十九條所規定之共同部分,為全體區分所有人所共有。

承前所述,系爭地下室既為全體區分所有人所共有,又係「武昌」聯合大廈E建築物之附屬建物,訴願人等或其前手與中華特殊工程所簽訂之合約書,無論其契約之性質為何於民國63中華特殊工程依該合約書之約定,將訴願人等或其前手所購得「武昌」聯合大廈E之一部,即主建物部分交付與訴願人等或其前手時,勢須將該主建物之附屬建物(如陽台、電梯、公共樓梯、走廊、法定防空避難室部分空間兼作法定停車場、維生公用設施等)一併交付占有,主建物始能達到其使用之目的,中華特殊工程對於已依約將主建物交付訴願人等或其前手已35及該公司無任何土地持分之事實,並不爭執(該公司具切結書無土地使用權,松山地政仍受理登記並違法授予建物地下層依法附建之防空避難室及維生設備產權),其於交付主建物時,一併將附屬建物交付、占有,應堪認定。從而,系爭地下室已於中華特殊工程交付主建物時,一併交付訴願人等或其前手占有,毋庸置疑。(以上兩段參酌臺灣高等法院民事判決理由六、七,八十八年度上更()字第四四一號)

 

聞聲救難 阿彌陀佛

松山地政事務所之行攻處分,不但不符實體法規定,抑且不符合登記程序要件,荒腔走板,違法亂紀,莫此為甚。其授益給二十多年前即已倒閉解散之公司(從墳墓裡回魂?!),而損及大多數居民之權益,連立委及議員都質疑是否存在嚴重的風紀問題,令人不得不有合理之懷疑。因此,該事件除了請求「郝」市長徹底查辦外,有鑒於該所官僚之倨傲及顢頇,往後不知還會有多少市民受害,爰將該起荒唐事件上網公開,期能激起公憤,讓該案能合乎公平正義的早日塵埃落定,避免損害之擴大。否則,官逼民反,爭議若持續發燒,新年度或恐蘊釀現代版的「武昌」起義

 

     武昌聯合大廈E棟管理委員會

 

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