武昌聯合大廈O棟訴願補充理由書-20090205

 

訴願人:ooo

原處分機關:臺北市松山地政事務所

訴願機關:臺北市政府訴願審議委員會

訴願補充理由:

一、首先,對於台北市松山地政事務所(以下簡稱松山地政)違法錯誤的行政處分及避重就輕、引用法規失當的答辯,深感遺憾與不服。且誠如市政府地政處所言「早期地下室作為防空避難室,民間習慣未辦理登記產權者極多」(如附件1),如松山地政於本大樓建造完成數十年後,核發權狀予無任何土地使用權及建物區分所有之起造人之行為被認屬「合法」者,此例一開,後患無窮,早期建物之建商勢必群起效尤,則受害百姓將不知凡幾,其必將群起抗爭,如此一來,豈非製造社會亂源。爰於收受答辯書副本後,提出訴願補充理由。

二、茲再次強調本大樓係於63年興建完成,系爭地下室係附屬主建物之法定防空避難室部分空間兼作停車場,係無任何隔間、散落各項公共設備(設置有機房、給水排水管線、抽水機、水箱、蓄水池、配電箱、受電室、安全梯、電信錶箱、網路錶箱等維生公共設施(基礎層並包含化糞池等污水處理設施))、設置一個鐵門供出入的大房間,地下室平頂係遍佈各項管線,在構造上及使用上不具有獨立性,在性質上應為主建物之附屬建物,屬民法第799條所規定之共同部分,業經區分所有人占有並共用數十年,依前開法條規定,當屬訴願人及其他區分所有人共有,至為明確。因依當時法令並無可單獨登記之規定,民間習慣上未作單獨共有登記或附屬權利登記,亦不影響其權屬。孰料松山地政竟違法將上開附屬主建物之公共設施違法分割並違法登記為起造人私有,其違法錯誤之行政處分,使風雲變色,造成訴願人及其他區分所有人無法繼續占有使用,本有之權益完全被剝奪,請求儘速撤銷,以保障大多數人權益,並維法治。
次按建築物之特定部分必須具備構造上獨立性及使用上獨立性,始得為專有部分,而成為區分所有權之客體。而在區分所有    之建物內,因為其共同使用部分與區分所有部分,在使用目的上有密不可分之關係,因此,共同使用部分不宜與區分所有建物分離,個別成為單獨所有權之客體,而分屬全體區分所有人以外之第三人所有,已有最高法院80年台上字第1732號、81年台上字第82號、81年台上字第2962號、82年台上字第1684號、82年台上字第2389號、82年台上字2972號及83年台上字第1374號等判決可資參照,併此敘明。 

三、按法律是公平正義之象徵,法令規定係本乎衡平原則以維持社會秩序,而隨著時空之推演,或有不備之處,法律行為亦應本諸習慣及法理為之,民法第1條開宗明義定有明文。而地政機關對於不動產之登記,僅係依法核發權狀以備證明產權之用,並不在創設權利,製造紛爭。惟觀諸松山地政之行政處分,完全背離法理情,不合公序良俗及社會正義,史無前例的將區分所有權人所有未併同主建物登記之附屬公用地下室錯誤的登記給非區分所有、無土地使用權之起造人,嚴重損及諸多土地所有人兼建物區分所有人之使用權益,並剝奪其附屬建物之產權,製造社會爭端(因地下室被封鎖,經反應卻揚言你們可以請求他們給你們進去,也可以土地權封鎖地下室出路讓他們無法進出啊!且此例一開,早期建物起造人群起效尤,牽連之廣,無遠弗屆!),數百戶社區人心為之惶惶,其違反及曲解之法令大致歸納如下:
實體法有:民法第799條、第1條、第2條、第72條及第773條規定。
程序規定有:土地登記規則第79條、第81條、第82條第2項及第94條規定;地籍測量實施規則第284條;建物所有權第一次登記法令補充規定第11點;
內政部901224日台內中地字第96084443號函80918內政部台內營字第8071337號函。
其中有關違反土地登記規則之規定,補充說明如下:
土地登記規則第79條有關建物所有權之第一次登記係以有土地使用權為前提,此觀諸第1項應提出使用執照及第4項「建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件」自明;至於使用執照之核發,係以建物建造完成為前提,而建物之起造以檢附土地使用權同意書申請建造執照為前提,建築法第30條及第31條定有明文。本規則第79條第1項即針對一般建物建造完成之第一次登記;而早期地下室之法定防空避難室均為公用,未如晚近竣工圖及使用執照對地下室有明確劃分為公共使用及非屬共用部分(超過法定面積者);故對於早期未辦登記如有非屬公用部分,亦應依建物所有權第一次登記法令補充規定第11點規定應依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質」始得為補辦登記之明文。
惟本案中華特殊工程股份有限公司(以下簡稱該公司)早
於數十年前即號稱已註銷登記(係從墳墓裏還魂?其是否具有法人資格,仍令人質疑!)於63年前申請建造及使用執照時應有土地所有權或使用權,但於將土地所有權及區分建物全部售罄時,即已喪失土地使用權,而松山地政明知該公司並無土地持分,亦未取得土地租賃權或使用權,卻只經其切結:「產權移轉僅限移轉予該棟大樓所有權人」,即准將局部實體公共設施扣除(而其他公共設施及操作空間、走道等則列入其私有範疇),並准予登記及核發權狀,顯然時空錯亂,並違反土地登記規則第94條:「區分所有建物之共用部分不得分割」、同規則第82條第2項:「前項非屬共用部分之權利範圍及位置,應依當事人合意為之。」及前開補充規定第11點「依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者,得依土地登記規則第八十二條規定辦理建物所有權第一次登記。」規定。準此可知,其明知地下室陳列諸多不能登記私有之公共設施才扣除部分面積,卻違法分割及准予登記並核發權狀之行為,顯屬明知(供公共使用)故犯。

四、次查松山地政第三點所辯:「起造人…未將其產權移轉於第三人前,該產權仍屬起造人所有」等語,同此法理,難道其為住戶辦第一次產權登記之各區分所有,未將樓梯、電梯及走道間等供公用之附屬建物併同登記之產權,亦將屬起造人所有,住戶所購者僅為孤立封閉的房舍而無任何出入空間,能住嗎?誰等願意購買此等房舍?同此道理,如單有房舍,而未擁有附屬地下室維生之水電、電信管線及其控置樞紐、化糞池等已如前述,猶如人之缺少五臟六腑等維生樞紐,誰人又願意購置?
本案該公司於三十多年前即已將本大樓之土地持分及各區分所有售罄,並未約定保有土地使用權及地下室(未分配任何土地持分)所有權,且附屬之各樓層公共設施及地下室均已交付住戶共同使用迄今(如其當時即予保留產權,何以仍交付使用?何以未特別約定?何以地下室未分配土地持分而喪失土地使用權?),依民法第799條規定,地下室當然附屬於區分所有人共有,毋庸置疑。而該公司未將公用部分於替買受人辦區分產權第一次登記時併同記載,係屬登記上之不完全,只因當時登記規定之不完備,多數建物皆如此,依當時習慣、背景及觀念認為公共部分無庸登記,依民法第1條規定,當時依習慣未併同主建物登記之附屬建物,仍屬訴願人及其他區分所有人共有,當無疑問。豈有當時未登記之公設部分即屬起造人所有之理?至所辯一物一權之物權法原理,所謂一物一權之建物當然包括供公用之附屬建物之共有權在內,以近年來各區分所有建物之登記觀之,亦屬理之當然,尚無疑義。

五、再者,依松山地政第四點所辯,其係依地籍測量實施規則第284條、土地登記規則第82條及建物所有權第一次登記法令補充規定第11點規定得單獨辦理測量及登記乙節,更屬引喻失義之謬誤。
蓋此三則法令之適用前提皆在「非屬共用」性質或部分,其領有門牌號僅係建物得為所有權登記之必要條件之一,而非充要條件,一般的公共建築物及地下層亦皆有門牌,使用執照存根編有門牌者僅係得單獨申請建物權狀登記之其中一項條件,並非唯一條件,茲以其持有門牌證明即率爾認定地下室非屬共用性質,後經本大樓管理委員會一再澄清係公用且業經住戶占有使用數十年之事實,卻仍置之不理;及其另以持分比率為一分之一之房屋稅籍證明,即推定產權屬該公司所有,過於率斷,其認事用法,顯有違誤。
又該公司數十年來未曾占有地下室,亦未曾繳納房屋稅,僅因爭奪產權之需,即擅自申請繳納房屋稅,欲以繳稅證明其產權,經稅捐處查覺即註銷其稅捐之核課在案,而松山戶政事務所及稅捐處代表亦曾於協商時一再強調:門牌及房屋稅證明與產權登記無關,何以竟成產權認定之條件?令人費解!

六、另查本大樓地下室登記面積為1022.4平方公尺,果真該地下室誠如松山地政所認定非屬公用性質,且其持分比率為一分之一,何以核發權狀之面積為993.36平方公尺?其差額面積,顯然是扣除局部供公共使用之設備(然地下室平頂更遍佈水電管線),其既扣除部分面積始核發權狀,顯然知悉地下室存有供公用之設備,其擅自分割且僅扣除局部設施面積,不但違反建築計術規則規定,未預留走道及維修空間,更違反前揭土地登記規則第82條及建物所有權第一次登記法令補充規定第11點有關應依區分所有當事人合意之規定。且其擅自胡亂分割,未扣除所有公共設施之面積及預留任何走道及維修空間,更屬違反公共秩序及善良風俗,其違法且胡亂分割行為依民法第72條規定亦屬無效,其憑分割所准予登記並核發之權狀更屬無稽。

七、至松山地政答辦第五點所稱,訴願人之主張係根基於80年後方陸續制定之法規及函釋,有違法律不溯及既往之原則,應無適用之餘地乙節,顯屬一大誤解。蓋訴願理由開宗明義,即闡明訴願人主張地下室共有產權之實體法律依據,係依民國19年即已實施迄今之民法第799條規定,完全符合實體從舊之法律適用原則。又依程序從新原則,依土地登記規則第82條及建物所有權第一次登記法令補充規定第11點、及內政部901224日台內中地字第9084443號函釋等規定,係針對早期區分所有建物地下室登記之補充規定(補充當時登記法令不完備之漏洞),自得予適用,松山地政屬地政登記發照之權責機關,竟有此誤會,實令人匪夷所思。
至原訴願理由第五點所引內政部台內營字第8071337號函釋,係為駁斥松山地政錯誤引用該函釋之謬誤:以為依該函核示,即得將80年以前興建而尚未登記予住戶供公用之附屬地下室登記為起造人所有,而罔顧其他實體法或程序法之規定。

八、其次,依松山地政答辯第七點後段所稱,訴願人如認本案有不應登記之情形,應依土地登記規則第7條規定,於取得法院為塗銷所有權之確定判決後,檢具相關證明文件向本所為判決塗銷登記,尚無經由行政救濟途徑,要求撤銷行政處分者。
惟查土地登記規則第7條規定:「依本規則登記土地權利,除本規則另有規定外,非經法院判決塗銷確定,登記機關不得為塗銷登記。」係指依本規則所為登記之土地權利,應屬合法之土地權利登記而言;本案係有關區分所有建物附屬地下室之所有權登記,屬違法錯誤之登記(違反土地登記規則第82條及建物所有權第一次登記法令補充規定第11點規定之登記,已如第三點及第五點所述)且非屬土地權利之登記,自無前開規則有關「登記機關不得為塗銷登記」之適用,其認事用法,顯有違誤。訴願人因其違法錯誤之處分致權益被剝奪,爰依訴願法規定請求撤銷因違法失當而准予登記及核發權狀之行政處分,於法自無不合。

九、再者,依松山地政答辦第七點前段所稱,依土地登記規則第61條及內政部47年函釋,登記程序開始後,除另有規定外,不得停止登記之進行,及申請停止應循司法程序等語,更屬時序錯亂之謬誤。
經查本案於9610月召開之協調會中,松山地政亦派有代表2人與會,亦明知當時「維持現狀」之決議(詳訴願之證據5),豈料松山地政竟違反誠實信用原則及罔顧住戶之信賴保護權益(行政程序法第8條),對本大樓管理委員會(以下簡稱管委會)於協議後詢問有關地下室產權如何辦理登記事宜,即以依法不得登記搪塞之;惟事後該公司於976月申請權利登記時,卻刻意不通知住戶,徒以形式上之公告,即謂無人異議,旋即核發權狀,為此產權爭議(權屬本來相當明確,奈何該公司原負責人之子於三十幾年後硬是來搶),藉由形式上之登記程序,以達判定權屬該公司之實體效果,其違法錯誤之處分,扮演著打破「維持現狀」(即住戶繼續占有使用、產權暫不登記)之推手,使得該公司挾權狀以封鎖地下室,令數百名住戶大為錯愕,然住戶誰看得到公告啊?以致無從提出異議,而長期供住戶公用之附屬地下室產權,竟如此被松山地政違法授予他人權狀而被剝奪,是可忍孰不可忍?所言有關程序不得停止之說詞,顯然時空錯亂,混淆視聽。

十、此外,退一萬步言之,縱使訴願人及其他區分所有人原未擁有地下室產權,惟以所有之意思,善意和平的繼續占有地下室長達數十年,亦得依民法第770條規定:「以所有之意思,十年間和平繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為其所有。」
惟何以區分所有人不准登記附屬之公用地下室,茲如補充理由第三點所敘,松山地政明知該公司並無土地持分,亦未取得土地租賃權或使用權,卻只經其切結即准予登記並核發權狀,而其將局部實體公共設施扣除,即核准登記屬其所有,顯然亦違反
土地登記規則第94條、第82條第2項、建物所有權第一次登記法令補充規定第11點及內政部901224日台內中地字第96084443號函之規定。其明知地下室陳列諸多不能登記私有之公共設施才扣除局部面積,其公然違法分割及准予登記並核發權狀之行為,應屬明知故犯。
使得該公司挾權狀以要脅住戶索取租金,住戶當然未能首肯,該公司隨即封鎖地下室,管區員警亦因其持有權狀而莫可奈何,使住戶蒙受立即之重大損失。其後經管委會數度協商,卻一貫堅持係依法(依何法?)核發權狀,惟所謂依法,依訴願理由及前述補充說明可知,其屬依法執行不動產登記程序之權責機關,卻掌握本案三十幾年前依習慣未予登記之附屬公用地下室產權登記之生殺大權,恣意曲解及濫用法令,將附屬地下室登記給三十幾年來無土地使用權且未占有地下室之非區分所有人,且常態性的錯引法令,對於訴願理由未能逐項答辯,不但避重就輕且引喻失義,訴願人礙難信服。
至其何以未能保持行政中立,刻意偏袒原起造人及執迷不悟至此?從其諸般說詞觀之,若非不適任,亦不禁令人質疑,或如協調會時民代所指合理懷疑恐涉有嚴重的風紀或圖利該公司等問題。

十一、訴願人對於本人及其他區分所有人依法共有系爭地下室產權,深信不疑,對於該公司原負責人之子,為了巧取豪奪產權之種種動作,及先前經由民代穿針引線之諸多協商,均未留意。孰料該公司竟也「神通廣大」的取得權狀,並進而強占地下室;而管委會委員及諸多住戶僅是震怒與不服,似未瞭解相關法令規定,尚難引經據典以維護產權。因此,為了捍衞家園,避免損失繼續擴大,以維護全體數百住戶本有之權益(武昌聯合大廈除了E棟的本大樓外,松山地政還核發另兩棟地下室權狀予起造人,其所涉及之權益難以計數);且有鑑於此類未辦地下室產權登記之早期建物不知凡幾,惡例一開,受害民眾恐數以萬計,為了避免社會不安之公益目的;加上不忍數位管委之勞碌奔波,及管委會無力負擔高額律師費,於是忙裡抽空以探究事情原委,及查閱或詢問相關法令規定,並草擬訴願書以維權益。
嗣於97.12.15經聽聞松山地政似有撤銷行政處分之意,即不願貿然提起訴願,遂暫時擱置;惟再經該公司98.1.6之強行占有及封鎖現場,後經取得松山地政請示地政處之函稿資料時,始知其根本無意撤銷,似僅賣民代面子做個樣子罷了;地政處亦未如松山地政所稱能儘速答復,為免
壹紙官文書,新的壹年,住戶所見,竟是無盡的災難,爭取被松山地政惡意剝奪之權益,除了立即提起訴願外,同時以管委會主委名義向地政處提出陳情,期能及早獲得平反;嗣經98.1.9協商後地政處再請示於地政司,後再度協商,地政司轉再請示於營建署,經過公文之輾轉旅行,有感於官僚之擔當,住戶受損之權益,何其冤枉!何期能獲平反?而冗長的行政救濟程序,何時才能獲得疏解?至已受損之權益,尚得先墊訴訟費循冗長的民事官司才能取得理賠之機會,即使申請國賠,同樣得耗費大量的人力及時間,住戶還得承受多少煎熬呢?一切只因松山地政違法錯誤之行政處分!且其對住戶一再之抗議,均置之不理,徒以「一切依法核發」搪塞之;僅在民代屢次出面協調時,才展開層層之公文請示。因觀諸松山地政之答辯,歉難折服,除提出訴願補充理由如上所陳,並附帶敘明訴願提起之轉折與過程。
又本案如不能儘速獲得平反,全體社區或不排除依民代建議向監察院檢舉,到市政府拉白布條請見郝市長,
媒體及網路公諸於世,讓松山地政荒謬的核發權狀事實、官僚之倨傲及顢頇,接受大眾公評,不排除告洋狀等更激烈之抗爭行動。

 

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  • 菁我 俞
  • 引用實體法,程序法錯誤導致行政訴訟敗北,未引用民法562甚遺憾
  • 菁我 俞
  • 我喜歡看,北市都發局丁大人,建管處王大人,公寓管理科李大人,知道看門狗總幹事插手後的表情和臉色,嚇一嚇他們也好.0932234461