HTML clipboard 臺北市政府 98.06.16. 府訴字第09870072300號訴願決定書

訴    願    人  王○○
訴 願 參 加 人 林○○
訴 願 參 加 人 王○○
訴 願 參 加 人 林○○
原 處 分 機 關 臺北市松山地政事務所
訴願人因申請撤銷建物所有權第一次登記事件,不服原處分機關民國97年
8月7日松山字第12795號建物所有權第一次登記,提起訴願,本府決定如
下:
主文
訴願駁回。
事實
案外人○○股份有限公司(清算人:陳○○)(下稱○○公司)於民國(
下同)97年6月10日檢附本府工務局核發之63使字第xxxx 號使用執照存根
、建物測量成果圖、門牌證明書、房屋稅籍證明書、臺灣臺北地方法院民
事庭97年1月9日北院隆民仁83年度司字第70號函等相關證明文件,以原處
分機關松山字第 12795號土地登記申請案,申辦本市松山區南京東路○○
段○○巷○○弄○○號地下 1層(下稱系爭建物)建物所有權第一次登記
,經原處分機關依法以97年7月22日北市松地一字第09731032200號公告15
日(自97年 7月23日起至97年8月6日止),公告期滿無人異議,即於97年
8月7日辦理登記完竣。訴願人不服,於98年1月6日向本府提起訴願,2月5
日補充訴願理由,並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、查本件訴願人雖非系爭處分之相對人,惟系爭建物地下 1層有起造人
○○公司設置之化糞池及自來水蓄水池等相關設備,而訴願人及參加
人既為系爭建物地上層之所有權人,則其等對上開建物所有權第一次
登記案應認有法律上利害關係,尚無當事人不適格之問題;又訴願人
未舉證知悉上開登記案日期,而依卷證資料亦無從證明訴願人提起訴
願已逾訴願法第14條規定30日之法定期間,是此部分尚難認有逾訴願
期間;另訴願書雖載明係對原處分機關核發之97年8月 7日097北松字
第016556號建物所有權狀不服提起訴願,惟揆其真意,應係對原處分
機關松山字第 12795號建物所有權第一次登記不服,合先敘明。
二、按民法第 770條規定:「以所有之意思,十年間和平繼續占有他人未
登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有
人。」
土地法第55條規定:「直轄市或縣(市)地政機關接受聲請或囑託登
記之件,經審查證明無誤,應即公告之......。」第 58 條規定:「
依第五十五條所為公告,不得少於十五日......。」
土地登記規則第72條規定:「登記機關對審查證明無誤之登記案件,
應公告十五日。」第 73 條規定:「前條公告,應於主管登記機關之
公告處所為之,其內容應載明下列事項:一、申請登記為所有權人或
他項權利人之姓名、住址。二、土地標示及權利範圍。三、公告起訖
日期。四、土地權利關係人得提出異議之期限、方式及受理機關。」
第 78 條第 1項規定:「申請建物所有權第一次登記前,應先向登記
機關申請建物第一次測量。」第 79 條第 1項規定:「申請建物所有
權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物
測量成果圖。有下列情形之一者,並應附其他相關文件:一、區分所
有之建物申請登記時,如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及
位置者,應檢具全體起造人分配協議書。二、申請人非起造人時,應
檢具移轉契約書或其他證明文件。」第 82 條規定:「區分所有建物
之地下層或屋頂突出物等,其非屬共用部分,並已由戶政機關編列門
牌或核發其所在地址證明者,得視同一般區分所有建物,申請單獨編
列建號,辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍
及位置,應依當事人合意為之。」第 83 條規定:「區分建物所有權
人,於申請建物所有權第一次登記時,除應依第七十九條規定,提出
相關文件外,並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。登記
機關受理前項登記時,應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種
類及範圍。」第 84 條規定:「建物所有權第一次登記,除本節規定
者外,準用土地總登記程序。」
建物所有權第一次登記法令補充規定第11點規定:「區分所有建物地
下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分,如其屬八十
年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築
完成,依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號
地下室證明者,得依土地登記規則第八十二條規定辦理建物所有權第
一次登記。」
最高法院41年臺上字第1039號判例要旨:「自己建築之房屋,與依法
律行為而取得者有別,縱使不經登記,亦不在民法第 758條所謂非經
登記不生效力之列。」
法務部 89年2月17日(89)法律字第039198號函釋:「一 按行政法
規之適用應以行為時之法規為準,不得溯及既往....... 二次按貴部
訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 點....... 查本案
建物係於民國 60 年 1 月 13日取得使用執照,而地下防空避難室不
得與主建物分離,貴部於 80 年 9 月 18 日方以台內營字第8071337
號函釋,又法定防空避難室必須以共同使用部分辦理登記,亦係貴部
於 85 年 6 月 4 日以台(85)內地字第 8 575210 號函增訂之『建
物所有權第一次登記法令補充規定』第 11 點之 4始明定,而公寓大
廈管理條例第 3 條第 4 款固就『共用部分』設有定義規定,但該條
例制定公布之日期係 84 年 6 月 28日,本案地下防空避難室之興建
在上開條例及補充規定、函釋之前,似均無上開規定或函釋適用之餘
地.... ..。」
三、本件訴願及補充理由略以:
(一)依民法第 799條規定,本大樓供公用之地下室防空避難兼停車場係
附屬本大樓之共同部分,且其在構造上及使用上均不具獨立性,是
即使未登記產權,依法仍應為訴願人及其他區分所有權人共有。
(二)依建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 點規定,系爭使用執
照既未載明依法附建之防空避難設備或停車空間係非屬共用性質,
亦未經區分所有權人之合意而認其非屬共用性質,則系爭權狀之核
發即有未符。
(三)○○公司非屬本案土地及主建物之區分所有權人,其擅自申請登記
為所有權人即與內政部 90 年 12 月 24 日臺內中地字第 9084443
號函有違。
(四)臺北市議會張議員○○曾於 96 年 10 月 17 日主持協調會,該次
會議結論:「請○○大廈管委會與○○股份有限公司透過協商或司
法途徑確認地下室產權歸屬,產權歸屬未定前,系爭地下室應維持
現狀。」當時原處分機關亦派代表 2人出席,惟原處分機關竟罔顧
前揭協議事實而擅自將產權登記予該公司。
(五)○○公司於數十年前即號稱已註銷登記,惟現在為了爭取不當利益
,卻宣稱在清算程序中之公司法人格仍存在,惟一般公司之清算期
間怎可能長達數十年。
(六)土地登記規則第 79 條有關建物所有權第一次登記係以有土地使用
權為前提,此觀該條第 1 項應提出使用執照及第 4 項建物與基地
非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件規定自明。
(七)縱訴願人與其他區分所有權人原未擁有地下室產權,惟其等以所有
之意思,善意和平的繼續占有地下室長達數十年,亦得依民法第77
0 條規定辦理。
四、查○○公司持本府工務局核發之63使字第xxxx號使用執照存根、建物
測量成果圖、門牌證明書、房屋稅籍證明書、臺灣臺北地方法院民事
庭97年1月9日北院隆民仁83年度司字第70號函等相關文件,以原處分
機關97年6月10日松山字第12795號土地登記申請案申辦建物所有權第
一次登記,經原處分機關審查無誤,依土地法第55條、第58條、土地
登記規則第 72條、第73條及第84條等規定,以97年7月22日北市松地
一字第09731032200號公告(自97年7月23日起至97年8月6日止),因
公告期滿無人異議,即於97年8月7日辦竣登記,有97年 6月10日松山
字第 12795號土地登記申請書、上開公告等影本附卷可稽;是原處分
自屬有據。
五、至訴願人主張依民法第 799條規定,本大樓供公用之地下室防空避難
兼停車場係附屬本大樓之共同部分,且其在構造上及使用上均不具獨
立性,是即使未登記產權,依法仍應為訴願人及其他區分所有權人共
有云云。查訴願人既已自陳系爭建物有供停車場使用,則系爭建物應
有其構造上及使用上之獨立性;另系爭建物及其地上層建物既為區分
所有建物,則其各樓層即為各別之所有權,是系爭建物應無民法第79
9 條規定之適用問題。
又訴願人主張依建物所有權第一次登記法令補
充規定第11點規定,系爭使用執照既未載明依法附建之防空避難設備
或停車空間係非屬共用性質,亦未經區分所有權人合意而認其非屬共
用性質,是系爭權狀之核發即有未符乙節。按土地登記規則第82條規
定:「區分所有建物之地下層......其非屬共用部分,並已由戶政機
關編列門牌......得視同一般區分所有建物......辦理建物所有權第
一次登記......。」是原處分機關據此處分自屬有據。另建物所有權
第一次登記法令補充規定並非法律或法律授權訂定之法規命令,尚不
得據此限制登記權利人之權利。況依法務部89年2月17日法律字第039
198 號函釋意旨,系爭建物之興建在上開補充規定之前,亦無上開補
充規定適用之餘地
。復訴願人主張○○公司非屬本案土地及主建物之
區分所有權人,其擅自申請登記為所有權人即與內政部90年12月24日
臺內中地字第 9084443號函有違乙節。按內政部90年12月24日臺內中
地字第 9084443號函係就早期取得建造執照區分建築物之地下層,未
併同主建物辦理登記,嗣後得否由部分區分所有權人代全體區分所有
權人申辦登記事宜之函釋,而非謂原始出資建築人不得就其所建築之
建築物申請辦理建物所有權第一次登記。另訴願人主張臺北市議會張
議員○○曾於96年10月17日主持協調會,該次會議結論:「請○○大
廈管委會與○○股份有限公司透過協商或司法途徑確認地下室產權歸
屬,產權歸屬未定前,系爭地下室應維持現狀。」當時原處分機關亦
派代表 2人出席,惟原處分機關竟罔顧前揭協議事實而擅自將產權登
記予該公司乙節。查上開協調會並非原處分機關就系爭建物之本件登
記將為如何辦理之承諾;且該會議結論亦無法限制原處分機關依法所
為登記。訴願主張,尚難採據。

附註:訴願會決定理由之荒謬

1.訴願決定(詳證據 )理由五前段片面以系爭地下室有供停車場使用,即認有構造上及使用上之獨立性,刻意避掉合意要件,即可全部供私人專用,更漠視散置之維生公共設備係與樓上區分建物構成一個完整的使用系統,在使用目的上有密不可分之關係,不可切割,且係住戶逃生避難之空間,其見解大膽專斷,昧於事實現狀及法令規定,令人「耳目一新」。

2.理由五前中段所稱本案依土地登記規則第82條規定處分自屬有據,係斷章取義,故意漏列該條第2項有關非屬共用部分之權利範圍及位置應依當事人合意之要件,以致欠缺合意,還能認其處分為「合法」。

3.理由五後中段所引法務部函,係被告於訴願答辯理由五(詳證據)所提內政部函釋引用法務部之見解,惟觀其所附證據9之函釋,卻以欺騙手法,硬將法務部所稱無上開規定適用之條文(係指前開補充規定於85年增訂之第11點之4)故意節略掉;而訴願會顯然未盡責查明函文之詳細內容,逕行錯引而在決定理由誤認本案並無第11點適用之餘地,並將訴願人所提未具備使用執照記載及合意有非屬共用性質之要件乙節視若無睹。

===法院民事判決理由體現地下室係全體區分所有人所共有===

按建築物之特定部分必須具備構造上獨立性及使用上獨立性,始得為專有部分,而成為區分所有權之客體。而在區分所有之建物內,因為其共同使用部分與區分所有部分,在使用目的上有密不可分之關係,因此,共同使用部分不宜與區分所有建物分離,個別成為單獨所有權之客體,而分屬全體區分所有人以外之第三人所有,已有最高法院80年台上字第1732號、81年台上字第82號、81年台上字第2962號、82年台上字第1684號、82年台上字第2389號、82年台上字2972號及83年台上字第1374號等判決可資參照,而大樓之地下室應僅供全體區分所有人共同使用,在構造上及使用上不具有獨立性,在性質上應為各該主建物之附屬建物,不得為單獨所有權之標的,係屬民法第799條所規定之共同部分,為全體區分所有人所共有。

 

承前所述,系爭地下室既為全體區分所有人所共有,又係「武昌」聯合大廈E棟建築物之附屬建物,訴願人等或其前手與中華特殊工程所簽訂之合約書,無論其契約之性質為何,於民國63年中華特殊工程依該合約書之約定,將訴願人等或其前手所購得「武昌」聯合大廈E棟之一部,即主建物部分交付與區分所有人等或其前手時,勢須將該主建物之附屬建物(如陽台、電梯、公共樓梯、走廊、法定防空避難室部分空間兼作法定停車場、維生公用設施等)一併交付占有,主建物始能達到其使用之目的,中華特殊工程對於已依約將主建物交付區分所有人或其前手已35年,及該公司無任何土地持分之事實,並無爭議(該公司具切結書無土地使用權,而松山地政仍受理登記並違法授予建物地下層依法附建之防空避難室及維生設備產權),其於交付主建物時,一併將附屬建物交付、占有,應堪認定。從而,系爭地下室已於中華特殊工程交付主建物時,一併交付區分所有人或其前手占有,毋庸置疑。(以上兩段參酌臺灣高等法院民事判決理由六、七,八十八年度上更()字第四四一號)

 

六、有關訴願人主張○○公司於數十年前即號稱已註銷登記,惟現在為了
爭取不當利益,卻宣稱在清算程序中之公司法人格仍存在,惟一般公
司之清算期間怎可能長達數十年云云。查本件臺灣臺北地方法院民事
庭97年1月9日北院隆民仁83年度司字第70號函略以:「主旨:本院83
年度司字第70號陳○○即○○股份有限公司之清算人之呈報清算人事
件,清算期間准予展延至 97年7月31日......說明:覆 台端97年1
月4日民事聲請狀。」又查臺灣臺北地方法院98年5月16日北院隆民仁
83年度司字第70號函略以:「主旨:本院受理83年度司字第70號呈報
清算人事件,於97年12月17日已准許聲請人陳○○即○○股份有限公
司之清算人清算期間展延至98年7月31日..... .。」是本件○○公司
之清算程序於申請辦理本件系爭登記前應尚未終結,有前揭臺灣臺北
地方法院民事庭函影本在卷可稽。又訴願人主張土地登記規則第79條
有關建物所有權第一次登記係以有土地使用權為前提,此觀該條第 1
項應提出使用執照及第 4項建物與基地非屬同一人所有者,並另附使
用基地之證明文件規定自明乙節。按土地登記規則第 79條第1項規定
:「申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用
執照之證件及建物測量成果圖。有下列情形之一者,並應附其他相關
文件:一、區分所有之建物申請登記時,如依其使用執照無法認定申
請人之權利範圍及位置者,應檢具全體起造人分配協議書。二、申請
人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件。」並非訴願主張
所稱須具土地使用權者始得申辦建物所有權第一次登記
。另訴願人主
張其與其他區分所有權人縱未享有地下室產權,惟其以所有之意思,
善意和平的繼續占有地下室長達數十年,亦得依民法第 770條規定辦
理乙節。按民法第 770條係就不動產時效取得登記請求權之規定,即
縱以所有之意思,善意並無過失而占有他人未登記之不動產達10年者
,亦僅取得登記請求權而已,而非即取得該不動產所有權。訴願主張
,不足採據。從而,原處分機關所為之建物所有權第一次登記,揆諸
前揭規定,並無不合,原處分應予維持。
(附註:難道土地登記規則內含特例或例外,起造人是享特權之超級大國民,無基地使用權,也可以「合法」申請建物所有權第一次登記嗎?
並有意忽略其侵害民法第773條所保障土地所有權人及於土地上下之權利,及違反土地登記規則第83條有關應記明基地權利種類及範圍之規定)
七、綜上論結,本件訴願為無理由,依訴願法第79條第 1項,決定如主文

訴願審議委員會主任委員 陳 業 鑫(公假)
副主任委員 王 曼 萍(代理)
委員 劉 宗 德
委員 陳 石 獅
委員 陳 媛 英
委員 紀 聰 吉
委員 戴 東 麗
委員 林 勤 綱
委員 柯 格 鐘
委員 葉 建 廷
委員 范 文 清
中 華 民 國 98 年 6 月 16 日
市長 郝 龍 斌
訴願審議委員會主任委員 陳業鑫決行
如對本決定不服者,得於本決定書送達之次日起 2個月內,向臺北高等行
政法院提起行政訴訟,並抄副本送本府。
(臺北高等行政法院地址:臺北市大安區和平東路3段1巷1號)
http://www.appealold.taipei.gov.tw/appsearch/search01_02.aspx?fno=914-012&kw1=&kw2=&kw3=

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