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受文者：台北市政府郝市長龍斌

速別：最速件

發文日期：中華民國98年7月27日

發文字號：武昌E字第098072704  號

主旨：為陳情 貴府本於主管機關之權責，撤銷貴市松山地政事務所97年8月7日97松山字第12795號建物所有權第一次登記及據以核發北松字第016556號建物所有權狀之違法行政處分，或命令其撤銷上開處分，請　查照。

說明：

一、按土地登記規則第83條規定：「區分建物所有權人，於申請建物所有權第一次登記時，除應依第79條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。（第1項）登記機關受理前項登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。（第2項）」
  　惟查該所核發之北松字第016556號建物所有權狀之行政處分，係於原起造人於地上建物區分所有權及基地持分全部售罄之30多年後，明知申請人無基地所有權及使用權，卻仍核發所有權狀，顯然違反前述規定。

二、次查土地登記規則第82條規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。（第1項）前項非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之。（第2項）」及建物所有權第一次登記法令補充規定第11點規定：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分，如其屬80年9月18日台內營字第8071337號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第82條規定辦理建物所有權第一次登記。」
　　然則本件原始起造人於售屋時既無約定保留地下室產權供其私用，並已交付使用多年，使用執照並無有關非屬共用性質之記載，更未取得建物區分所有當事人之合意，自未符合前述得予得視同一般區分所有建物申辦所有權第一次登記之要件。

三、再查行政程序法第102條規定：「行政機關作成限制或剝奪人民自由或權利之行政處分前，除已依第39條規定，通知處分相對人陳述意見，或決定舉行聽證者外應給予該處分相對人陳述意見之機會。」及第8條規定：「行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應保護人民正當合理之信賴。」
　　本案有關地下室產權糾紛早經費立法委員鴻泰及台北市議會戴議員錫欽於96年10月16日召開協調會，作成「在未釐清法律責任歸屬前，請相關單位勿任意作所有權之判斷。」之決議；並由張議員茂楠於96年10月17日主持協調會，決議：「請武昌聯合大廈管委會與中華特殊工程股份有限公司透過協商或司法途徑確認地下室產權歸屬，產權歸屬未定前，系爭地下室應維持現狀。」惟該所不但違反誠實信用原則，漠視住戶之信賴保護利益，對於限制及剝奪住戶土地及地下室使用之權利，未給予通知陳述意見之機會，以偷偷摸摸之手法，偷天換日，顯然具有程序上之重大瑕疵。

四、再者，本案曾經向　貴府地政處提出陳情，經多次輾轉函請內政部核示相關法令適用疑義，曾經內政部以98年2月27日內授中辦地字第0980723895號函明示：「本案…倘建管單位回覆無法認定時，則應由該所責請登記申請人限期補附當事人合意非屬共用性質之證明文件，期限內無法補正者，應由該所重行檢討原核准之登記有無疏失並依規定辦理。」
　　惟被告拖延至98年4月間始函詢原起造人有無地下室使用性質之約定，足見其於行政處分時並無合意之證明文件，處分並不合法，經訴願人提出於98年6月8日訴願會言詞辯論並附具書面意見，竟被刻意忽略。又於98年7月22日費立法委員鴻泰為本案召開協調會時，經費委員提出上開內政部函釋，並經該所主任當場承認申請人未依限補提事證，卻仍未依照前開函釋辦理，亦未告知訴願會此項事實狀況，以致做出駁回之錯誤決定。
　　尤其離譜的是，該所於原起造人申請武昌聯合大廈另兩棟地下室建物所有權第一次登記時，即依前開函釋以其未檢附非屬共用性質之合意而駁回之，然則於本案卻刻意隱匿內政部之函示、及後來對同一案情另為駁回之情事，並堅持其所謂「依法處理」。惟同一申請人及相同案情之登記事件竟做出前後准駁相反之行政處分，究應如何解釋？如果後來依內政部函釋而為駁回之處分屬依法處理者，更可證明其對於本案之核准登記並核照之處分存在違法事由。惟其發現錯誤後，既未本於職權撤銷不合法之行政處分，抑未告知訴願會或高等行政法院，試圖繼續矇騙過關。此係於上開協調會時由該所主任被逼急了才不小心在與會數十人面前透露出來之訊息（此可查證林主任、地政處副處長或費立委辦公室）。惟本案何以拒不認錯？其執行公務所持立場之不公正及雙重標準，漠視多數住戶之權益，違法亂紀，莫此為甚。

五、值得一提的是，訴願決定（附件1）理由五前段片面以系爭地下室有供停車場使用，即認有構造上及使用上之獨立性，蓄意忽略散置之維生公共設備係與樓上區分建物構成一個完整的使用系統，在使用目的上有密不可分之關係，不可切割，且係住戶逃生避難之空間。其次，理由中段所稱本案有土地登記規則第82條之適用，係斷章取義，故意漏列該條第2項有關非屬共用部分之權利範圍及位置應依當事人合意之要件。又所引法務部函，係被告於訴願答辯理由五（附件2）所提內政部函釋引用法務部之見解，係被告於答辯所附證據9之函釋，卻將法務部所稱無上開規定適用之條文（係指前開補充規定於85年增訂之第11點之4）故意節略掉以資瞞騙，訴願會顯然未盡責查明函文之詳細內容，逕行錯引而在決定理由誤稱本案並無第11點之適用，並將訴願人所提欠缺合意要件乙節視若無睹。此外，決定理由六並否認具土地使用權者始得申辦建物登記，然觀諸民法第773條規定：「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。」松山地政明知起造人無基地權利，竟核發地下室權狀予無土地使用權之該公司，顯然亦侵害到土地持分共有人之權益，該行政處分無效。基於以上數項離譜之錯誤，致誤判本案無違法而決定駁回，顯然過於偏頗及草率，官官相護之結果，致訴願制度原設計為救濟行政機關違法濫權，為民伸冤之準司法形象，蕩然無存，更迫使住戶受害程度繼續擴大。

六、綜上所述，前揭行政處分，不但違反申請之實質要件規定，更具有程序上之重大瑕疵，　貴府或該所於發現後即應本於職權撤銷之，以維受害民眾之權益。其與本案背後是否涉及私權糾紛及其爭執如何判定，係屬兩回事，亦非屬行政機關裁判之權責（該所竟濫權的越俎代刨！），不宜混為一談，致模糊本案之問題焦點－行政處分是否違法。
  　按前郝院長（柏村）說過：「朝令有錯，夕改何妨」。主管機關如發現行政處分確屬違法錯誤，且有重要證據漏未經訴願會審酌者，（訴願法第95條所稱訴願之拘束力，係指未經提起行政訴訟而告確定者而言，本案還在行政訴訟程序中，尚未確定，顯然不受該條文之拘束。）即應依行政程序法第117條規定本於職權撤銷違法之行政處分，不宜讓該所隱匿事實真相，再繼續以似是而非之理由在行政訴訟程序中企圖矇混過關。且本案業已歷經諸多陳情（地政處自稱僅為督導單位而非主管機關，無權撤銷其處分，迄看到荒謬的訴願決定後，卻又假藉其拘束力－事實上尚未確定－搪塞，以致元月份之陳情，仍石沉大海。甚至　市長您指派之調查專人，亦配合演出推拖戲碼）、協調、行政救濟等程序請求撤銷違法錯誤之行政行為，動員公務人力甚多，並已耽擱半年以上，僅因該所缺乏承認錯誤之勇氣，抑或涉及嚴重風紀之隱情，致本案陷入膠著。茲為避免冗長之訴訟程序影響住戶權益損失之繼續擴大，爰陳情　市長明鑒，請本於主管機關之權責儘速撤銷該所上開離譜錯誤之行政處分，勿使本案淪為官場現形記之經典範例，以維法治，確保住戶權益。

七、此外，該所恣意濫用或曲解法令之處罄竹難書，茲以98年7月15日北市松地一字第09831063400號函（附件3）為例，所載極其荒誕或似是而非之論調，剖析辯駁如下：

(一)該所竟然大言不慚，張冠李戴，援引建物所有權第一次登記法令補充規定第30點規定，即謂其依土地登記規則第83條修正前之規定並無違誤，而否認該條之適用乙節，其「玩法」之「高明」，實令人「嘖嘖稱奇」、「嘆為觀止」！蓋依前開補充規定於85年6月4日增訂之第30點規定：「民國85年6月4日前領得建造執照之建物，得依修正前之規定辦理所有權第一次登記」，該項規定當然係指「民國85年6月4日前領得建造執照之建物」得依本次修正前之規定辦理，亦即可以不依此次增訂之第11點之1至11點之4規定辦理，或仍依本次刪除之第12點及第13點規定辦理，其與土地登記規則第83條之適用無關。且土地登記規則於90年經全文修正後，依程序從新的法律適用原則，於其後辦理登記時，地政機關即應依申請時之土地登記規則辦理，何能引述前述補充規定而謂「依修正前之規定為之」辦理之荒唐說詞？難道登記機關於辦理登記時，尚須判定其領照日期以決定應否依第83條規定辦理基地權利種類及其範圍之記明嗎？準此亦可見，其「玩法」愚弄百姓的司馬昭之心！

(二)對於該所僅依土地登記規則第79條第1項表面文字，即謂起造人申請建物所有權第一次登記時，勿須取得基地所有權人同意乙節。茲依第79條字面文義解釋，起造人申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照，毋須再檢附基地使用權證明文件；而申請人非起造人時，建物與基地非屬同一人所有者，應另附使用基地之證明文件。惟另依第83條規定，可知登記機關受理區分建物所有權人申請建物所有權第一次登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍，又依建築法第70條及第30條規定，使用執照之核發，係以建築工程完竣為前提，而建物之合法起造應檢附土地權利證明文件申請建造執照為要件。準此，起造人於建物興建完成辦理登記時，既已提出使用執照，則其於申請建造執照時應已附基地使用權證明，故無須重複提供，並不表示無基地使用權亦得准予申請區分建物所有權第一次登記，否則，何須規定應記明其權利種類及其範圍？故其登記仍應具有基地之合法使用權為前提。茲依該所之「高見」，難道土地登記規則內含特例或例外，起造人是享特權之超級大國民，無基地使用權，也可以「合法」申請建物所有權第一次登記嗎？地政機關之行政行為可以侵害土地所有權人之權益嗎？

(三)至所稱請求撤銷建物權利登記，應依土地登記規則第7條規定，於取得法院為塗銷所有權之確定判決後，檢具相關證明文件為之乙節。惟查前揭規則規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」係指依本規則所為登記之土地權利，應屬合法之土地權利登記而言；本案係有關區分所有建物附屬地下室之所有權登記，屬違法錯誤之登記（違反之規定，已如說明一、二、三所述）且非屬土地權利之登記，自無前開規則有關「登記機關不得為塗銷登記」之適用。其違法核照在前，並企圖誤導住戶耗費長期的財力、精力進行冗長的民事訴訟，其玩法愚弄百姓，昭然若揭。

　　　　　　　　　　申請人：武昌聯合大厦E棟管理委員會

　　　　　　　　　　主任委員：OOO 0XXXX-XXXXXX

                 　住址：台北市南京東路O段O0巷O弄O號

正本：台北市政府郝市長龍斌

副本：立法院　　 費委員鴻泰 林委員郁方

      台北市議會 戴議員錫欽 吳議員志剛  張議員茂楠

　　　台北市政府地政處  台北市松山地政事務所