行政訴訟起訴書

原告:ooo
性別:o 民國oo年oo月oo日生
身分證統一編號:ooooooooo
住址:台北市南京東路o段oo0巷oo弄o 號o樓之o

被告:台北市松山地政事務所
地址:台北市信義區莊敬路391112

訴之聲明:請求撤銷松山地政事務所 978797松山字第12795號建物所有權第一次登記,及據以核發北松字第016556號建物所有權狀之行政處分,並由其負擔訴訟費用。

事實:

原告自oo1121買受坐落於台北市松山區寶清段伍小段ooo地號土地(權利範圍為六分之一,證據1),及武昌聯合大廈o棟地址為南京東路o段oo巷oo弄o號o樓之o房屋(樓層為6樓於637月建造完成,證據2),其使用執照登記之建物概要為:地下層面積1022.4m2其用途為防空避難室,地上六層用途則為集合住宅,建物概要同時登記防空避難室之面積為1022.4m2,停車場面積為216 m2(證據3);由登記之建物概要可見地下層全部為防空避難室,部分防空避難室並兼作停車場(約占地下室面積的五分之一多一點)使用。該地下室無任何隔間,散置機房、給水排水管線、抽水機、水箱、蓄水池、污水處理池配電室、受電室、安全梯、電信錶箱、網路錶箱等維生公共設施,由大廈管理委員會(以下稱管委會)管理供住戶公共使用,數十年來迄無爭議。

惟原先建屋出售的中華特殊工程股份有限公司,既已將所建公寓大廈各樓層售罄,基地全部登記為區分所有人之持分共有,地下室未分配土地持分,並交付區分所有人共同使用,依當時法令及認知,防空避難設施係共有,並無有關登記之明文,故各區分所有人對於地下層未登記產權並無疑問。然於三十多年後,該公司負責人之子突然於971215封鎖地下室,並以松山地政事務所(以下稱松山地政)9787核發之97北松字第016556號建物所有權狀(證據4)為憑,阻止住戶外出之車子進入。該公司於銀貨兩訖後,早已喪失土地所有權或使用權,且無個別保留地下室產權的意圖與動作(諸如地上建物及土地持分已完全售罄、交付住戶占有及使用、未登記或約定供其私用),竟能於三十多年後取得地下室之建物所有權第一次登記,使得原告及其他數十個區分所有人之共有權及使用權,一夕變色。

原告爰依訴願法第1條及第14條規定,以利害關係人之立場,因松山地政上開違法的行政處分,致侵害建物附屬地下層及基地之所有權與使用權,於知悉處分之日起30日內提起訴願(證據5);經松山地提出答辯(證據6)後,旋即提出訴願補充理由(證據7);嗣再經其提出補充答辯(證據8),旋又撰寫第二次補充理由,惟因恐其再俟松山地政補提答辯之拖延時效,乃暫不提出,擬俟言詞辯論時提供辯論之書面資料(證據9)時一併提出,惟因聽聞承辦人之說明,惟恐訴願時間可能從補充理由狀收起後再起算2個月,爰於當日撤回第二次補充理由(以其僅補充松山地政另違反之法條)。熟料臺北市政府以98616府訴字第09870072300號訴願決定書(證據10)駁回訴願。

綜觀訴願決定理由,對於:1.反共抗俄時期,於60年代興建集合住宅之法定防空避難室,實際上還散落建築設備編諸多維生設備及系統,竟可認定為供住戶以外之第三人專用?2.防空避難室現有部分兼供停車使用,即將全部地下室空間認定為專供第三人私用?3.建物所有權之第一次登記,竟毋須取得基地使用權?4.建物區分所有權及基地持分於三十多年前已全部售罄並銀貨兩訖之建商(起造人已名存實亡),竟能「依法」取得早已交付供公用之地下室產權而轉供私用?5.松山地政答辯先稱依據某要點規定,後又以法律不溯既往辯稱無適用餘地之矛盾,竟也附合之;6.該公司未取得非屬公用部分之合意證明,竟能獲准發照,其理由未予澄清;7. 地下層面積1022.4m2,而發照面積為992.36m2,其依據為何?是否建築設備編諸多維生設備及系統均天賦予「起造人」,亦未予敘明;8、因發照侵害區分所有人土地權利,卻避而不答;9.原告先前分析其違反之諸多法令,卻刻意廻避,未做交待。其與松山地政一樣避重就輕,或斷章取義,或前後矛盾,昧於事實及法令明文,顯然不願承擔變更本案結果之責任,故輾轉推卸給行政法院承擔與判定。原告勢難甘服,爰依行政訴訟法第4條規定,提起撤銷訴訟。

 

理由:

一、查民法第799條(自1955起施行至98722)規定:「數人區分一建築物,而各有其一部者,該建築物及其附屬物之共同部分,推定為各所有人之共有。」
 查本大樓係係非供公眾使用之集合式住宅,於63年興建完成,當時對岸正值文化大革命期間,在台灣則隨時準備反攻大陸、解救大陸同胞之時空環境下,其依法附建之防空避難室,係基於就地避難政策而劃設,並兼作建築設備篇公共設備設置處所,內無任何隔間、散落各項公共設備(設置有機房、給水排水管線、抽水機、水箱、蓄水池、化糞池、污水處理池、配電箱、受電室、安全梯、電信錶箱、網路錶箱等維生公共設施)、設置一個鐵門供出入的大房間,地下室平頂並遍佈各項管線;雖登記兼有約五分之一的面積供作停車場使用,卻到處遍佈樑柱(非一般停車場之大跨距樑柱),依竣工圖(證據12)面:兼停車場為12m 寬,18m深,最小柱距3.5m,未依建築技術規則檢討劃設車道、曲線轉彎半徑及停車位寬度、長度等,尚非符合規範的停車空間。早期交付使用時亦未作停車場使用,後來隨著停車位難求,才勉強兼供停車場使用(那有停車場到處遍佈細柱子的?無法廻轉、難以停車啊!),且該公司已交付原告之前手及其他區分所有人占有、共用數十年,並無任何爭議;加上地下室未分配任何土地持分(六樓各層區分所有人的土地持分均為六分之一);何況使用執照既無記載,售屋時亦無供私用之任何約定;可見地下室之興建係全部供公用,無庸置疑。該公司早已喪失本大樓基地及建物區分所有權及使用權,其起造人之身分早已功成身退。整體而言,系爭地下室在構造上及使用上不具有獨立性,在性質上與走道、電梯、樓梯等(此亦未登記權屬)同為主建物之附屬建物,屬民法第799條所規定之共同部分,應無疑義
 惟因當時土地登記規則對區分所有建物之共同使用部分並未設有任何有關登記之規定,「此類早期地下室作為防空避難室,民間習慣未辦理登記產權者極多」(證據11)。茲依前開法條規定,當屬原告及其他區分所有人共有,至為明確。是以各區分所有人亦因產權無疑、使用無礙,並未注意到民國69年已設有相關之登記規定,故迄未辦理登記,應不影響其權屬。
  
次按建築物之特定部分必須具備構造上及使用上之獨立性,始得為專有部分,而成為區分所有權之客體。而在區分所有之建物內,因為其共同使用部分與區分所有部分,在使用目的上有密不可分之關係,因此,共同使用部分不宜與區分所有建物分離,個別成為單獨所有權之客體,而分屬全體區分所有人以外之第三人所有,已有最高法院80年台上字第1732號、81年台上字第82號、81年台上字第2962號、82年台上字第1684號、82年台上字第2389號、82年台上字2972號及83年台上字第1374號等判決可資參照。
 惟訴願決定理由五以「系爭建物有供停車場使用」即率爾認定應有其構造上及使用上之獨立性,而否定民法第799條之適用;不但昧於全部地下室係供防空避難及散落各項公共設施之未劃分事實(不論使用執照、竣工圖僅載有樓梯、天井、電梯與蓄水池位置,及入口處附近標示有停車場位置殆為216 m2,其他公共設備則未予標明─及合意均無私用之劃分),僅部分空間於後來供停車使用;且罔顧土地登記規則(以下稱登記規則)第82條有關區分所有建物之地下層,其非屬共用部分之權利範圍及位置,應依當事人合意為之、第94條有關區分所有建物之共用部分不得分割移轉、及「建物所有權第一次登記法令補充規定」(以下稱補充規定)11點之4有關法定防空避難室及法定停車空間應以共用部分登記等規定。其獨斷的認事「用法」,令人大開「眼界」。

 

二、本大樓管委會在案發後,對松山地政表達強烈之抗議與不滿,據該所翁秘書表示,其核發權狀,係完全依法辦理,類似案件並已核發甚多權狀予建商,住戶即使要爭取產權登記亦恐爭取不到云云。經詢及建商有何依據取得權狀?據稱即以內政部80918台內營字第8071337號函規定,其依法申請建物權狀,有憑有據,不得不予以核發等語。

 惟查上開函釋:「……建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間,按其性質應依土地登記規則第72條(現行規則第81條)規定辦理所有權登記,但為考量社會實際發展需要,依左列規定辦理:(一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離,應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。(二)前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記,參照土地登記規則第72條規定辦理。(三)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間,其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。二、基於法律不溯既往原則,並避免購屋糾紛影響人民權益,對新申請建造執照之案件,應依前開結論辦理。」
 僅核示自本函發布後,新申請建造執照之案件不得將法定防空避難設備或法定停車空間與主建築物分離,而應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或經合意由部分區分所有權人共有,顯係呼應民法第799條實體規定之精神而具體落實在行政解釋上;惟對於與本函核示意旨相左之已登記案件,基於法律不溯既往原則,即不再溯及適用有關新程序之規定。至於本函核示前已建造完成使用,但尚未登記之法定防空避難設備或停車空間,則未指明究應如何處理,其曲解法令,以為函釋前之案件,皆可據此而為違反函釋意旨之登記,其認事用法,顯有違誤。後經原告提出訴願理由第五點反駁後,該所亦不再主張係依據該函規定為之。其濫用及曲解法令,此其一也。

 

三、按登記規則第82條規定:「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等,其非屬共用部分,並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者,得視同一般區分所有建物,申請單獨編列建號,辦理建物所有權第一次登記。(第1項)前項非屬共用部分之權利範圍及位置,應依當事人合意為之。(第2項)」;又補充規定11點規定:「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分,如其屬80918台內營字第8071337號函釋前請領建造執照建築完成,依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者,得依土地登記規則第82條規定辦理建物所有權第一次登記。」
 查系爭地下室係於前開函釋前即早已請領建造執照建築完成,其建物地下層依法附建之防空避難設備兼停車場依法應推定為各區分所有人之共有,因法令不備及依當時習慣其產權並未登記予全體區分所有人;嗣後辦理登記,依程序從新原則,亦應遵循登記時之土地登記規則及其相關法令規定。惟經查其使用執照(詳證據3)既未載明依法附建之防空避難部分兼停車空間全部(或部分)係非屬共用性質,亦未取得區分所有建物當事人(即所有人)之合意而認有非屬共用性質之部分,足見系爭權狀之核發,並未符合前揭「依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質」規定之要件,僅憑門牌(僅供住戶水電申請及收據寄送之用,且其為建物登記之必要條件之一,而非私有登記之充要條件,何況供公眾使用之公共建築物亦有門牌,何能僅憑門牌即謂係專供私用?)證明及房屋稅籍證明(其數十年來未曾占有使用,僅為爭奪產權而申請繳納房屋稅,後亦經註銷證據13),即認定地下室為專用性質,並為該公司創造並登記公用地下室為其專用之區分權利,顯然未符合前述條件,卻仍強調有門牌及稅籍證明,即謂其「權屬明確,…自得依前揭規定單獨編列建號以專有部分辦理測量及登記」(詳訴願答辯書四、)松山地政草率核發上開所有權狀,顯然有違法錯誤之處;而訴願決定理由五、中段居然亦斷章取義第82條「其非屬共用部分,並已由戶政機關編列門牌…得視同一般區分所有建物…辦理建物所有權第一次登記…」之規定,故意省略第2項「前項非屬共用部分之權利範圍及位置,應依當事人合意為之。」規定,並錯引法務部89217法律字第039198號函,謂系爭建物在上開補充規定之前興建,並無適用之餘地,卻漏引其指明「實體從舊、程序從新」之適用法規原則,而補充規定第11點即針對80918以前興建完成之地下層應如何登記之補充規定,係補充以前法令缺漏或解決尚未登記之程序規定,如依前開函釋不能適用,該點即無任何適用之餘地,何以松山地政還自稱係依該補充規定為之(惟經原告反駁本案不符上開規定時,卻又引述前函而謂無適用之餘地,豈不自相矛盾?),其認事用法之不嚴謹與矛盾,令人十分遺憾。
 

四、次查內政部901224台內中地字第9084443號函核示:「關於早期取得建造執照區分建築物之地下層,未併同主建物辦理登記,嗣後得否由部分區分所有權人代全體區分所有權人申辦登記事宜,請依會商結論辦理……:「(一)按區分所有之建物申請登記時應檢具之文件,土地登記規則第79條業已明定。惟早期取得建造執照區分建築物之地下層,使用執照記載為防空避難室,於71年辦理建物所有權第1次登記時,未併同主建物申辦登記。該地下層自始即為該區分所有建築物之管理委員會管理,且由全體區分所有權人兼作停車場使用迄今,該地下層屬共用部分,如要求須取得全體當事人之協議書始准予申辦登記,實有困難,為利地籍管理,得由部分區分所有權人代全體區分所有權人申請登記,並應檢具切結書切結該地下層為共用部分,同時分算各相關區分所有權人之權利範圍後,登記機關得予受理。(二)為顧及當事人之權益,登記機關於辦理建物所有權第一次登記公告時,應一併通知起造人及相關區分所有權人,公告期滿無人異議,即辦理登記。」
 按前開函釋情節與本案情節幾乎完全相同(除本案地下室非自始即兼供停車使用外),而該函所釋示之地下防空避難兼停車場,原先未併同主建物辦理登記,亦得由部分區分所有權人代全體辦理建物所有權第一次登記。可見本案既無使用執照之特別記載及約定有非屬公用性質之部分,應為全體區分所有人共有,無庸置疑;而該公司非屬本案土地及主建物之區分所有權人,亦未曾占有使用,在無任何其他符合私用之記載與合意下,竟核准其登記為專用之區分所有權人,顯然亦有違前揭函示意旨。
 訴願決定理由五稱該函係核釋部分區分所有權人得否代表全體申請登記之核示,非謂原始出資建築人不得申辦第一次登記。惟查該函核釋區分所有權人既得辦理第一次登記,當然排除原始起造人之第一次登記;否則,壹物壹權,豈有重複為第一次權利登記之理?雖然該函未論及有無非屬公用部分,惟本案該公司未提出任何有關非屬公用性質之證明,除不符合其他法令規定(如理由三所述)外,更違反本函核釋意旨。

 

五、查民法第773條規定:「土地所有權,除法令有限制外,於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下。」
 該公司於售罄土地持分及建物區分所有權時,並未約定取得任何地上權或使用權,而原告及其他區分所有人,則共擁有全部土地之持分所有權,依法自得享有全部土地上下之使用權。惟松山地政明知其無任何土地使用權,卻准其辦理地下室之建物權利登記,違法侵害土地持分所有權人之權益,並於訴願補充答辯四、五辯稱:起造人申請建物所有權第一次登記時,尚無須基地所有權人同意,其案送所後經審查無誤,依法公告…期滿無人提出異議,自得辦理登記,故無個別通知土地權利關係人或因登記錯誤辦理塗銷之情事乙節。
 惟查登記規則第79條有關建物所有權之第一次登記應以有土地使用權為前提,此觀諸第1項起造人應提出使用執照及第4項「建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件」自明;因使用執照之核發,係以建築工程完竣為前提,而建物之起造應檢附土地權利證明文件申請建造執照為要件,建築法第70條及第30條定有明文。另查登記規則第 83 條規定:「區分建物所有權人,於申請建物所有權第一次登記時,除應依第79條規定,提出相關文件外,並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。(第1項)登記機關受理前項登記時應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。(第2項)」此外,依補充規定第22點之1規定:「區分建物所有權人,於申請建物所有權第一次登記時,依土地登記規則第83條規定於申請書適當欄記明之基地權利種類,以基地所有權或地上權為限。」足見建物權利第一次登記應以合法擁有建物基地之所有權或使用權為前提。
 至所言無須基地所有權人同意乙節,訴願決定理由續予維持,顯然故意曲解法令,蓋其只選擇性的看到第79條之表面文字,完全漠視該公司之「起造人」之名義早在30多年前已功成身退(其於民國63年為買受人申請建物所有權第一次登記前,尚具有土地及建物所有權,惟其既將全部土地持分及主建物區分所有權移轉並第一次登記予買方時,並交付附屬建物之電梯、樓梯、走道及地下層等公用部分予買方,迄無任何買賣糾紛。其於銀貨兩訖之後,即已喪失起造人之登記權利),相關事實及法律狀態已全然不同的時空背景下,及該條係針對興建完成辦理登記時領有使用執照係已有建造執照及基地使用權之證明為前提,故無庸重複提供,其適用仍以基地之合法使用權為前提,故另有第83條應記明基地權利種類及範圍、及補充規定第22點之1其基地權利種類以所有權或地上權為限之規定。惟主辦及訴願之執法單位,卻故意忽視本案顯然違反登記規則第828384條規定,及補充規定第11點、第11點之4及第22點之1有關區分所有建物之相關規定,亦不符登記規則第79條規定之精神,竟還辯稱「其案送所後經審查無誤」?惟何以至984月間始函詢該公司有無地下室使用性質之約定(證據14),豈非自暴其短?其違法錯誤之處分,由此亦可見一斑。

 

六、又案發後經原告查證始得知:目前持有系爭權狀之該公司負責人(已亡故)的兒子,於前(96)年曾挾黑道要求武昌聯合大廈之住戶應騰空地下室供其使用,經住戶否准及不斷爭執後,經費立法委員鴻泰及台北市議會戴議員錫欽於961016召開協調會,作成「在未釐清法律責任歸屬前,請相關單位勿任意作所有權之判斷。」(證據1513);並由張議員茂楠於961017主持協調會,武昌聯合大廈係由F棟管委會之主委代表出席,會中決議:「請武昌聯合大廈管委會與中華特殊工程股份有限公司透過協商或司法途徑確認地下室產權歸屬,產權歸屬未定前,系爭地下室應維持現狀。」(證據16)當時松山地政亦派代表2人出席。當時原告並不知情,本大樓管委會亦尚未查詢相關法令依據以為反駁。
 惟事隔未及1年,系爭地下室產權竟然被松山地政擅自判定屬於該公司所有而核發權狀。經原告多方蒐集與查詢相關事證及法令依據,於查詢門牌號證明如何取得時,松山戶政事務所職員亦表示:武昌聯合大廈地下室產權問題已爭議多時,與戶政完全無關,何以每被牽扯到?似乎諸多單位均已知曉此項爭議事件。然松山地政竟罔顧前揭協議事實,而擅自將產權登記予該公司,且未通知本大樓住戶(位於松山區)知悉,其於信義區之巷內事務所公告,住戶何能知悉?其不啻藉行政程序手段滿足該公司爭奪產權之實質目的,並為此項產權爭議做違法失當的實體判定,顯然違反行政程序法第 8 條:「行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理之信賴。」之規定,本大樓管委會因有前揭協議之信賴,故不急於辦理登記,熟料松山地政竟未告知原已主張產權之住戶(數十年來迄無爭議,何以該公司負責人之子,硬是來爭奪產權?住戶當然不能屈服!),硬是「偷偷摸摸」的登記,然後再以無人異議為由,判定其產權歸屬,其明知住戶絕對不服,卻不讓住戶有異議之機會,顯然有違誠實信用原則,其不當及偏頗之處,昭然若揭。
 訴願決定理由五末段辯稱:該會議結論亦無法限制原處分機關依法所為登記,訴願主張,尚難採據乙節。惟所謂依法登記,徒具文字形式意義的登記規則第79條(其產權登記之實質要件卻有不備)、第82條及第73條之公告規定外,卻不符合有關區分建物地下室第一次權利登記應具備之證明要件,已如前述,豈能妄稱「依法登記」?其果真遵守程序上之誠信及住戶之信賴保護原則,在程序上預為告知,並符合法定要件而為登記,議會決議又何能拘束?
 縱觀其行政行為違反行政程序法之誠信原則,及罔顧住戶之信賴保護,在違法登記前既不為通知,於住戶覺知後之抗議,亦相當倨傲及顢頇,僅以「一切依法處理」搪塞,經抗議無效後始提起訴願(松山地政翁秘書聞知先前已有協商乙事曾表明:程序上有瑕疵可考慮撤案,故原告暫緩提出訴願,惟後來觀其請示地政處之公文,才恍然於根本無撤銷之意─以其決議係針對武昌聯合大廈之F棟為之,似不能拘束E棟,僅只是賣民代面子的形式上交待而已,才拖至元月間正式提訴願。惟經本大樓主委於言詞辯論時提出載有E棟之公文後,才又默然。)復經松山地政答辯以建物權狀核發後,「非經法院判決塗銷確定,登記機關不得為塗銷登記」缷責,經訴願補充理由第八點駁斥後,才啞口無言,其意圖誤導原告及其他區分所有人長期耗費鉅額的財力、精力進行冗長的民事訴訟程序,其罔顧民眾權益,玩法愚弄百姓,堪為公務員「楷模」。

 

七、依登記規則第94條規定:「區分所有建物之共用部分不得分割,除法令另有規定外,應隨同各相關專有部分移轉。」及第82條規定:「區分所有建物之地下層…其非屬共用部分,…得視同一般區分所有建物,…辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置,應依當事人合意為之。」

 按共用部分既不能分割,而應隨同各專有之區分權利移轉,即無由區分所有人以外第三人單獨登記私有之可能,至其縱有非屬共用部分之權利範圍,依前開規定亦應經區分所有之當事人合意為之。另依民國69年增訂之登記規則第73條(證據17,相當於現行條文第82條)規定,唯有依使用執照記載有非屬共同使用性質部分者,才有視同一般區分所有建物登記之可能,現行規定則因應時代變遷而修正為經合意劃分即可,併此敘明。惟松山地政竟任憑該公司(非區分所有人)之主張即擅為分割,使用執照既乏非屬共用之記載,亦未取得區分所有人之合意,竟將地下室面積1022.4m2中的992.36m2分割登記為其專有之區分所有權(參見證據4),其差額30.04 m2如何扣除?(果真如其所稱房屋稅單有1/1持分之證明,復何以如此矛盾的認定其權利範圍為992.36m2?)依何法據?卻避而不答,其違法亂紀,莫此為甚。

 

八、依實體從舊程序從新之法令適用原則,有關產權爭議之實體問題,茲如前述,應依民法第799條之規定;而有關登記之程序問題,則應依循現行法令規定為之。

 次依民法第1條規定:「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理。」及第2條規定:「民事所適用之習慣,以不背於公共秩序或善良風俗者為限。」早期對於集合住宅公共設施如何登記未予明定,及當時買賣契約未明文約定下,依當時社會背景、習慣及通常觀念認為公共部分無庸登記,且既已交付住戶長期共同使用之公共設施及防空避難兼停車場,其產權自應附屬區分所有人共有。否則,於數十年後始由該公司挾「起造人」名義擅自以該未登記(面積1022.4m2)中之絕大部分(面積992.36m2)劃歸其所有,不但於法無據,也違反建築技術規則,更有違習慣、法理及公序良俗。蓋依該權狀登記觀之,殆除了局部公共設施所在位置外,其他設施及通道、操作空間及逃生空間皆因一行政處分即被判定分割給未持有地上建物及土地持分所有權者,住戶如何共同使用及維修公共設施?(用飛的嗎?縱使能飛,亦需要空間啊!)何有避難空間?住戶無任何公共空間之地下室還能稱為防空避難室嗎?還須處處經其同意施捨才准嗎!緊急狀況更無法自由進出,大多數區分所有人的權益何在?

 其次,進入地下室之走道及地下室基地所有權,係屬地上建物區分所有人所有,其不但侵害土地所有權人之權益,並剝奪地下室使用之權益,經抗議後,卻揚言:「你們也可以封鎖走道,不讓他們出入啊!」其違法為分割登記,製造社會亂源,依民法第72條規定:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」,對於行政機關之公法行為,依行政程序法第111條第5款亦有類似規定:行政處分內容違背公共秩序、善良風俗者無效。公法行為即使經契約明定,將公共使用部分,登記為區分所有人以外者,依前揭80年函釋亦應屬無效而不得據以登記,顯然即是考量社會實際發展之需要,亦係明確呼應民法第7991272條規定之精神。雖然該函稱不溯及既往,係不再追溯規範已有不同約定之登記事實案例,以尊重既存的法律秩序(惟如有違反實體法規定之已登記案件,亦非不能訴請塗銷登記啊!)。嗣該函核示後,相關未經產權登記之案件,即應遵循此項原則,又前揭土地登記規則及補充規定,亦皆本此原則而為規定,依程序從新原則,自當予以適用。準此可知,松山地政處理本案之違反法理情,歷歷可數。

 

九、按法律是公平正義之象徵與準繩,法令規定係本乎衡平原則以維持社會秩序,而隨著時空之推演,或有不備之處,法律行為亦應本諸習慣及法理為之,民法第1條開宗明義定有明文。而地政機關對於不動產之登記,僅係依法核發權狀以供民眾證明產權之用,並不在創設權利、判定權屬,製造社會紛爭。
 惟觀諸松山地政之行政處分,完全背離法(諸多違法情節前已敘及)、理(違反公平正義原則)、情(不合乎社會普遍認知及公序良俗),其將區分所有權人所有未併同主建物登記之附屬公用地下室錯誤的登記給30多年前即已喪失建物區分所有及土地使用權之名義上「起造人」,嚴重損及大多數土地所有人兼建物區分所有人之使用權益,並剝奪其附屬建物之產權,製造社會爭端(因地下室被封鎖,住戶無法正常使用及維修,經反應卻辯稱你們可以請求他們給你們進去,也可以土地權封鎖地下室出路讓他們無法進出啊!且惡例一開,早期建物之建商群起效尤,牽連之廣,恐無遠弗屆!),數百戶社區人心為之惶惶,綜觀其違反及曲解之法令大致歸納如下:
實體法有:民法第799條、第1條、第2條、第72條及第773條規定;行政程序法第8條及第111條規定。
程序規定有:登記規則第79條、第81條、第82條、第83條及第94條規定;地籍測量實施規則第284條;補充規定第11點、第11點之4及第22點之1;內政部80918內政部台內營字第8071337號及901224台內中地字第96084443號函。

十、綜上所述,因松山地政違法濫發權狀,使得該公司挾權狀以要脅住戶索取高額租金,住戶當然未能首肯,該公司隨即封鎖地下室,管區員警亦因其持有權狀而莫可奈何,使住戶蒙受立即之重大損失。原告對於本人及其他區分所有人依法共有系爭地下室產權,深信不疑,對於該公司原負責人之子,為了巧取豪奪產權之種種動作,及先前經由民代穿針引線之諸多協商,均未予留意。孰料該公司竟也「神通廣大」的取得權狀,並進而強占地下室;而觀諸管委會委員及諸多住戶僅是震怒與不服,似未瞭解相關法令規定,尚難引經據典以維護產權。因此,為了捍衞家園,避免損失繼續擴大,以維護全體數百住戶本有之權益(武昌聯合大廈除了E棟的本大樓外,松山地政還核發另兩棟地下室權狀予起造人,其所涉及之權益難以計數);且有鑑於此類未辦地下室產權登記之早期建物不知凡幾,惡例一開,受害民眾恐數以萬計,為了避免社會不安之公益目的;加上不忍數位管委之勞碌奔波,及管委會無力負擔高額律師費及代墊訴訟費、保證金,雖對登記法令一無所知,仍然忙裡抽空以探究事情原委,及查閱或詢問相關法令規定,並草擬訴願書以維權益。而松山地政對於訴願理由未能逐項答辯,或避重就輕,或答非所問,或前後矛盾,或錯引及曲解法令,或對於程序之從新規定竟有先引用後再以不溯既往不能適用之矛盾說詞,使原告在補充理由及第二次補充理由時,愈益發現其違反之法令,不但令人「眼界」大開,更無法信服。
 又本案歷經立法委員、市議員及地政司、營建署、地政處、建管處、警察局、派出所、松山戶政及稅捐處等單位多人之多次與會協調及公文多次輾轉往返,耗費之時間及人力資源不可計數,惟松山地政仍無動於衷,既不能於法理情上自圓其說,亦拒不撤銷違法錯誤之行政處分,致相關督導單位(非其直接主管單位)亦莫可奈何,併此敘明。
 又松山地政在住戶申辯時,不時搬出土地登記規則第79條嚇唬住戶:「你們無地下室之權利移轉契約書,即使申請權利登記,亦不會獲准」,該所翁秘書並揚言:「我搞了幾十年了,你們玩法絕對玩不過我的!」惟依同條第1項後段第2款規定:「申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件。」可見移轉契約書並非唯一證明文件啊!綜觀松山地政對本案之說詞與所持態度,完全偏袒建商,漠視多數住戶之權益,有無私下的官商勾結,令人質疑。故觀諸其答辯之「玩法」,著實亦「玩」得令人啼笑皆非啊!
 原告本冀望訴願會的委員諸公或能秉持公正超然之立場公平審理,熟料於拖延近半年後,竟然還繼續以松山地政錯引之法令駁回訴願(套句網路用語:訴願會委員諸公對本案案情發展lag很大),令人大為錯愕。經仔細思量,殆與其他行政機關一般,同樣表現官僚不敢負責的態度,僅扮演承上轉下的角色,意圖把案件繼續往上推給行政法院去負責,而漠視原告及其他大多數住戶受損之權益,使人見識到官場的消極推諉(惟松山地政於違法核發權狀時,卻又扮演積極的推手,五鬼搬運、偷渡壹棟之後,食髓知味一而再,再而三如法炮製,若不是該公司沉不住氣,相信以松山地政之精明幹練及能耐,總能將全社區都手到擒來,而完全不被住戶查覺;明知不符要件,事後還強詞奪理,硬是曲解及錯引法令,以強辯其「依法」行政),令人不勝唏噓!
 又系爭地下室已半年無法正常檢修維生設施,住戶亦未能進出停車,形成瘴氣及衞生死角,致蚊蟲、跳蚤滋生,使住戶飽受數十年來最嚴重的蚊蟲叮咬困擾,生活品質及衞生安全堪虞,萬一出現登革熱等病媒蚊,引發老弱等致病甚或危及性命,誰來負責?懇請 鈞院正視本案已浮現公共衛生安全之問題,儘早本諸法理情公平審判此違法之烏龍核照事件,撤銷松山地政違法錯誤之行政處分,期減少原告及其他區分所有人之損害,以還民公道,避免可能發生之悲劇、及類似爭議多次重演之嚴重後果,並維法治。 

證據:

1.土地所有權狀影本。

2.建築改良物所有權狀影本。

3.使用執照存根影本。

4.建物所有權狀影本(978月核發)。

5.訴願書。

6.訴願答辯書。

7.訴願補充理由書。

8.訴願補充答辯書。

9.訴願言詞辯論書面要旨。

10.台北市政府訴願決定書。

11.台北市政府地政處98.1.10北市地一字第09733222200號函

12.本大樓竣工圖。

13.台北市稅捐稽徵處松山分處95.10.4北市稽松山乙字第09631120400號函。

14.松山地政98.5.15北市松一字第00830768100號函。

15.台北市政府地政處98.1.21北市地一字第09830220200號函

16.台北市議會書函及附件影本。

17. 69年增訂之登記規則第73條條文。

18.相關法令條文。

  敬陳

臺北高等行政法院

 

中華民國98622

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