松山地政事務所違法核發「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分」權狀予起造人

914次委員會審議訴願言詞辯論書面資料(98.6.8

 

按「武昌」聯合大廈係於民國63年完工,其法定防空避難室(小部分防空避難室面積兼作法定停車場使用),於民國69年以前並無應登記及如何登記之明文規定;其同屬早期取得建造執照區分建築物之地下層,未併同主建物辦理登記者不知凡幾,先予敘明。

 

()「武昌」聯合大廈為非供公眾使用之集合式住宅,63年完工時,對岸正值文化大革命期間,在台灣則隨時準備反攻大陸、解救大陸同胞之時空環境下,其「依法附建」防空避難室及各項公共設施之目的及其標的使用人,難道會專屬原起造人私用?其屬「全體區分所有權人」共用至明;再看建築技術規則防空避難設備完整章節內容,「應權屬」全體區分所有權人會有疑義嗎?

至於民國69年以前對於區分所有建物之共同使用部分尚乏應如何登記之規定,而依法附建之防空避難設備(通常又兼做為建築設備篇公共設備設置處所)及電梯走道等附屬建物之共用部分,只因當時法令缺漏,故未於買賣雙方「銀貨兩訖」前完妥所有權之附屬登記程序,並不表示即可由不具備土地使用權及建物區分所有權之起造人單獨保有權利。此應係政府權責單位要對人民說清楚講明白,並保障「全體區分所有權人」之法定權益,甚至應負起「全體區分所有權人」因權屬衍生烏龍糾紛所受損害之責任,不是嗎?

 

() 查土地登記規則第79條有關建物所有權之第一次登記,應以「有土地使用權」為前提,此觀諸第1項應提出使用執照及第4項「建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件」自明;因使用執照之核發,係以建物建造完成為前提,而建物之起造應以檢附土地權利證明文件申請建造執照為前提,建築法第30條定有明文。另查本規則第 83 條規定:「區分建物所有權人,於申請建物所有權第一次登記時,除應依第79條規定,提出相關文件外,並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。登記機關受理前項登記時,應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。」此外,依補充規定第221點規定:「區分建物所有權人,於申請建物所有權第一次登記時,依土地登記規則第83條規定於申請書適當欄記明之基地權利種類,以基地所有權或地上權為限」,松山地政所言「起造人申請建物所有權第一次登記時,尚無須基地所有權人同意」,顯然故意曲解法令。至所言依法公告云者,其眼裏只有第79條之表面文字,完全漠視且違反同規則第828384條有關區分所有建物之相關規定,及補充規定第11點、第11點之4及第22點之1規定,竟還能大言不慚稱「其案送所後經審查無誤」?

請松山地政就建物登記簿標示部所做登記之「適當欄記明基地權利種類及範圍」對人民說清楚講明白。

 

()民國63年,起造人因買賣關係而為買受人申請建物所有權第一次登記前,尚具有土地及建物所有權,第一次登記之目的也在將土地及建物所有權移轉並登記予買方。本案在100%土地所有權及100%主建物所有權移轉登記予買方,並已交付附屬建物電梯樓梯走道及地下層等公用部分予買方,迄無任何買賣糾紛。「銀貨兩訖」之後,基地所有權或地上權之行使主體即已轉為區分所有人(起造人實際上已成為無基地權利之基地權利起造人」),而因當時法令缺漏,公用部分以「尚未登記產權」但交付區分所有人占有使用之狀態存續至今。

基地權利起造人」依法不具備適用土地登記規則之資格,本案之荒謬在:已喪失基地權利之起造人居然成為「超級大國民」,為何可以僅檢附「無土地所有權持分證明」作但書,即天賦基地權利,松山地政即能濫權受理申請,刻意曲解土地登記規則(位階較低),並侵害民法(位階較高)第773條所保障全體區分所有權人「土地所有權…及於土地之上下…。」之權益?抑且剝奪全體區分所有權人附屬建物之共有權

 

() 請問松山地政:依建築技術規則附建之防空避難設備是否為法第799條(自1955起施行迄今)規定:「數人區分一建築物,而各有其一部者,該建築物及其附屬物之共同部分,推定為各所有人之共有。」中之共同部分?

 

() 土地登記規則第82條規定:「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等,其非屬共用部分,並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者,得視同一般區分所有建物,申請單獨編列建號,辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置,應依當事人合意為之。」

請問松山地政在978月至10月間,於違法核發三棟建物所屬「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分」權狀予起造人時,有要求申請人需檢附「前項非屬共用部分之權利範圍及位置,應依當事人合意為之」之文件否?為何到984月才要求起造人提出相關合意文件,此不正是坐實貴所違法在先,拒不撤銷?應依法追究違失責任,硬拗六個月,損害擴大更應加重懲戒(違法核發三棟建物權狀之累犯)。

 

() 請問松山地政核發三棟建物之權狀予起造人,是否遵循內政部為解決早期取得建造執照區分建築物之地下層登記之「建物所有權第一次登記法令補充規定」一系列法令,並符合民法及各級法院民事判決理由長久以來均體現公用地下室係全體區分所有人所共有之精神。

武昌聯合大廈E棟管理委員會

參考網頁資訊

http://xixi0101.pixnet.net/blog  or http://blog.xuite.net/xixi0101/blog

 

松山地政違反及曲解之法令歸納分述如下:
實體法有:民法第799條、第1條、第2條、第72條及第773條規定;行政程序法第8條及第111條規定。
程序規定有:土地登記規則第79條、第81條、第82條第2項、第83條及第94條規定;地籍測量實施規則第284條;建物所有權第一次登記法令補充規定第11點、第11點之4及第22點之1;內政部901224台內中地字第96084443號函、921031內授中辦地字第0920084468號函(……五、綜上說明,申請建物所有權第一次登記,有關共有部分登記,應依上開規定(註:即前揭民法、登記規則及補充規定)及行為時之法規及所附使用執照之記載或由當事人合意據以辦理)、80918內政部台內營字第8071337號函。

 

===法院民事判決理由體現地下室係全體區分所有人所共有===

按建築物之特定部分必須具備構造上獨立性及使用上獨立性,始得為專有部分,而成為區分所有權之客體。而在區分所有之建物內,因為其共同使用部分與區分所有部分,在使用目的上有密不可分之關係,因此,共同使用部分不宜與區分所有建物分離,個別成為單獨所有權之客體,而分屬全體區分所有人以外之第三人所有,已有最高法院80年台上字第1732號、81年台上字第82號、81年台上字第2962號、82年台上字第1684號、82年台上字第2389號、82年台上字2972號及83年台上字第1374號等判決可資參照,而大樓之地下室應僅供全體區分所有人共同使用,在構造上及使用上不具有獨立性,在性質上應為各該主建物之附屬建物,不得為單獨所有權之標的,係屬民法第799條所規定之共同部分,為全體區分所有人所共有。

 

承前所述,系爭地下室既為全體區分所有人所共有,又係「武昌」聯合大廈E建築物之附屬建物,訴願人等或其前手與中華特殊工程所簽訂之合約書,無論其契約之性質為何於民國63中華特殊工程依該合約書之約定,將訴願人等或其前手所購得「武昌」聯合大廈E之一部,即主建物部分交付與區分所有人等或其前手時,勢須將該主建物之附屬建物(如陽台、電梯、公共樓梯、走廊、法定防空避難室部分空間兼作法定停車場、維生公用設施等)一併交付占有,主建物始能達到其使用之目的,中華特殊工程對於已依約將主建物交付區分所有人或其前手已35年,及該公司無任何土地持分之事實,並無爭議(該公司具切結書無土地使用權,松山地政仍受理登記並違法授予建物地下層依法附建之防空避難室及維生設備產權),其於交付主建物時,一併將附屬建物交付、占有,應堪認定。從而,系爭地下室已於中華特殊工程交付主建物時,一併交付區分所有人或其前手占有,毋庸置疑。(以上兩段參酌臺灣高等法院民事判決理由六、七,八十八年度上更()字第四四一號)

 

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  • 武松
  • 我們大廈有類似問題 請法務部介入調查 以維持社會公平正義
    上電視比較有用