北市松山地政事務所訴願答辯書

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      :臺北市南京東路525018弄o

原處分機關:臺北市松山地政事務所

法定代理人:主任 林健智

      :臺北市信義區莊敬路391112

受理訴願機關:臺北市政府

    訴願人因請求撤銷本所核發978797北松字第016556號建物所有權狀之行政處分提起訴願,依法答辯如下:

事實

 

    緣案外人中華特殊工程股份有限公司(清算人:陳明孝)檢具63年使字第887號使用執照存根、使用執照申請書、建物測量成果圖、門牌證明書、房屋稅籍證明書、臺灣臺北地方法院民事庭就法人清算期間准予展延之函等相關證明文件以本所97年松山字第12795號登記申請案(證物1)申辦本市南京東路五段250212號地下一層之建物所有權第一次登記,案經審查無誤准予公告,因公告期滿無人就該建物產權提出異議,故於9787辨竣登記為申請人中華特殊工程股份有限公司所有,並核發097年北松字第016556號建物所有權狀在案(證物2)。現訴願人OOO君主張該系爭之地下層建物全部為防空避難室,部分防空避難室面積並兼作停車場使用,亦設置有機房等公共設施,現由大廈管理委員會管理供住戶公共使用,應屬公寓大廈之區分所有建物住戶所共有,現中華特殊工程股份有限公司並無該系爭建物基地、地上權或使用權,本所卻准予登記為其專有,故提起訴願。

 

一、法令依據

()訴願法第1條第1:「人民對於中央或地方機關之行政處分,認為違法或不當,致損害其權利或利益者,得依本法提起訴願。但法律另有規定者,從其規定。」訴願法第18:「自然人、法人、非法人之團體或其他受行政處分之相對人及利害關係人得提起訴願。」(證物3)

()民法第40條第2:「法人至清算終結止,在清算之必要範圍內,視為存續。」民法第760:「不動產物權之移轉或設定,應以書面為之。」(證物4)

()土地登記規則第7:「依本規則登記之土地權利,除本規則另有規定外,非經法院判決塗銷確定,登記機關不得為塗銷登記。」土地登記規則第34:「申請登記,除本規則另有規定外,應提出下列文件:一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者,其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。前項第四款之文件,能以電腦處理達成查詢者,得免提出。」土地登記規則第61條第2:「登記程序開始後,除法令或本規則另有規定外,不得停止登記之進行。」

土地登記規則第79條第1項第2:「申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。有下列情形之一者,並應附其他相關文件:...二、申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件。」

土地登記規則第82:「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等,其非屬共用部分,並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者,得視同一般區分所有建物,申請單獨編列建號,辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置,應依當事人合意為之。」(證物5)

()地籍測量實施規則第284:「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等,如非屬共用性質,並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者,得單獨編列建號,予以測量。」(證物6)

()建物所有權第一次登記法令補充規定第11:「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分,如其屬80918台內營字8071337號函釋前請領建造執照建築完成,依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者,得依土地登記規則第82條規定辦理建物所有權第一次登記。」(證物7)

()建物所有權第一次登記法令補充規定第30:「民國八十五年六月四日前領得建造執照之建物,得依修正前之規定辦理所有權第一次登記。」(證物7)

()內政部80918(80)內營字第8071337號函:「‥ .『依建築法第102條之1規定,建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間,按其性質應依土地登記規則第72(修正後為第81)規定辦理所有權登記,但為考量社會實際發展需要,依左列規定辦理:()區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離,應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。‥.』

     二、基於法律不溯既往原則,並避免購屋糾紛影響人民權益,對新申請建造執照之案件,應依前開結論辦理。」(證物8)

()內政部89320(89)內中地字第8904882號函:「一、本案經函准法務部8921789律字第039198函略以:『一、按行政法規之適用應以行為時之法規為準,不得溯及既往(中央法規標準法第13條、第18條、台灣南投地方法院83年度勞訴字第1號判決參照),否則將違反行政法規不溯及既往原則(行政法院81年度判字第976號、76年度判字第1188號判決要旨參),而行政法院49年判字第108號、56年判字第81號、56年判字第244號判例亦指明『實體從舊、程序從新』之適用法規原則。...本案地下防空避難室之興建在上開條例及補充規定、函釋之前,似均無上開規定或函釋適用之餘地:準此,本案似難認係當然為共同使用部分。...。行政法規之適用應以行為時之法規為準,不得溯及既往,既如前述,是故,貴部認為本案建物使用執照起造人為李00、朱002人,其地下層(防空避難室)之權屬,應依當時法律明文規定為限,宜由起造人或經向起造人買受該產權者,檢附移轉證明文件申請建物第一次測量登記(建物所有權第一次登記法令補充規定第11點參照),如有爭議時訴請司法機關確認後據以辦理,本部敬表贊同。』.,.。」(證物9)

()內政部471028(47)內地字第19180號函:「申請停止他人不動產物權移轉登記應循司法程序訴請法院裁判,經法院囑託辦理查封登記、假扣押登記或假處分、預告登記後,始得為之。」(證物10)

二、本案訴願人訴願理由略謂

()按「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理。」、「民事所適用之習慣,以不背於公共秩序或善良風俗者為限。」、「土地所有權,除法令有限制外,於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下,‥ .。」、「數人區分一建築物,而各有其一部者,該建築物及其附屬物之共同部分,推定為各所有人之共有。...。」、「..。前項非屬共用部分之權利範圍及位置,應依當事人合意為之」、「區分所有建物之共用部分不得分割,,.。」、「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分,如其屬80918台內營字第8071337號函釋前請領建造執照建築完成,依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者,得依土地登記規則第82條規定辦理建物所有權第一次登記。」、「‥ .。惟早期取得建造執照區分建築物之地下層,使用執照記載為防空避難室,...。該地下層自始即為該區分所有建築物之管理委員會管理,且由全體區分所有權人兼作停車場使用迄今,...,得由部分區分所有權人代全體區分所有權人申請登記,並應檢具切結書切結該地下層為共用部分,,,,」分別為民法第1條、第2條、第773條、799條及土地登記規則第82條第2項、第94條與建物所有權第一次登記法令補充規定第11點及內政部901224台內中地字第9084443號函之規定。現中華特殊工程股份有限公司並無持有土地或地上區分所有建物產權,則該公司取得地下室顯然侵害土地共有人權益,數十年來縱未予登記建物產權,附屬於大樓之地下室仍當然為持有土地之區分所有人共有。惟臺北市松山地政事務所於未取得區分所有建物當事人(即所有人)合意而認非屬共用性質,於住戶不知情的情況下,經測量並登記地下層面積993.36平方公尺予中華特殊工程股份有限公司所有並核發所有權狀,過於草率。

()依「實體從舊、程序從新」原則,係不再追溯規範已有不同登記事實之案例,以尊重既存之法律秩序,嗣後產生之案例仍應遵循現有之規範。因此,中華特殊工程股份有限公司於數十年前既已將建物及基地全部售出,對於地下室並未分配土地持分,亦未特別約定其仍保留地下室所有權,則供住戶長期共同使用之公共設施及防空避難室兼停車場依內政部80918(80)內營字第8071337號函應登記為區分所有人共有,為附屬之共用部分,如今竟登記為其所有,不僅於法無據,更有違習慣、法理及公序良俗。

()本大樓地下層爭議於961017曾舉行協調會,會中決議:「請武昌聯合大廈管委會與中華特殊工程股份有限公司透過協商或司法途徑確認地下室產權歸屬,產權歸屬未定前,係爭地下室應維持現狀。」,如今產權遭擅自登記為該公司所有,實有不當之處。

()中華特殊工程股份有限公司於數十年前即號稱已註銷登記,惟現在為爭取不當利益卻由原負責人之兒子出面辦理建物所有權第一次登記,公司清算期可長達數十年嗎?在對於該公司是否仍依法存在且有無合法代理人之疑問皆未臻明確前,辦竣登記並核發權狀,亦顯有不當。

三、查案外人中華特殊工程股份有限公司(清算人:陳明孝),以建物起造人之資格檢具如前述之相關證明文件,向本所以97年松山字第12795號登記申請案申辦建物所有權第一次登記。因依系爭建物63年使字第0887號使用執照記載為唯一起造人,是以在未將其產權移轉於第三人前,該產權仍屬起造人所有,此觀諸土地登記規則第79條第1項第2款,就申請人非起造人時,應檢具移轉契約書其他證明文件以為其權屬證明之規定,即為此理。另依民法第760條不動物權之移轉或設定應以書面為之,訴願人如主張系爭建物依法推定為地上區分 建物所有權人所共有,則似應檢具向起造人購買該系爭建物之產權書面文件以為權屬之憑藉。是以依一物一權之物權法原理,縱該公司現已無該系爭建物之基地或其他地上區分所有建物產權權屬,亦不得否定其原已存於該系爭建物之權利。

四、次查本次中華特殊工程股份有限公司申辦建物所有權第一次登記之本市松山區寶清段五小段3177建號建物(建物門牌:南京東路5250212號地下一),依63年使字第0887號使用執照存根上已載有地下室門牌及說明,並檢附有持分比率為1/1之房屋稅籍證明,權屬明確,依地籍測量實施規則第284條、土地登記規則第82條及建物所有權第一次登記法令補充規定第11點之規定,自得單獨編列建號以專有部分辨理測量及登記。

五、另有關本案「實體從舊、程序從新」之過法原則,參諸內政部89320日台(89)內中地字第8904882號函釋意旨,本案訴願人就地下室產權登記不得與主建物分離,並應屬全體住戶所共有之主張,皆係根基於民國80年後方陸續制定之法規及函釋,而本案系爭建物之興建在民國63年,亦即在法規函釋之前,故並無該法規函釋適用之餘地,否則將有違法律不溯既往之原則,是以訴願人認事用法應有所誤解。

六,又訴願人指稱該公司清算期長達數十年係不合常理,是否依法存在不明,且由原負責人之兒子出面代理是否合法乙節,按「法人至清算終結止,在清算之必要範圍內,視為存續。」為民法第40條第2項規定,又法人清算監督依民法第42條第1項係屬法院之權責,本案既經臺灣臺北地方法院准予展延清算期間,則由清算人持該准予展延之證明文件辦理登記,資格上並無不符。

七、末查,「登記程序開始後,除法令或本規則另有規定外,不得停止登記之進行。」、「申請停止他人不動產物權移轉登記應循司法程序訴請法院裁判,經法院囑託辦理查封登記、假扣押登記或假處分、預告登記後,始得為之。」分別為土地登記規則第61條第2項及內政部471028(47)內地字第19180號函釋之規定。訴願人稱於961017召開協調會,決議「請武昌聯合大廈管委會與中華特殊工程股份有限公司透過協商或司法途徑確認地下室產權歸屬,產權歸屬未定前,係爭地下室應維持現狀」,其協調之真意,乃請訴願人等與中華特殊工程股份有限公司為協商或循司法訴訟途徑為產權確定之作為,在權屬未臻明確前,應維持使用之現狀。又民意代表接受民眾負託所為之協調,係居於公正立場排解糾紛,並由事件相關之行政機關提供法令及意見供參酌,惟如雙方就爭執事項無法達成一致,仍應循司法途徑處理後,登記機關方得依上開規定停止案件之進行。是以本案訴願人未循司法程序訴請法院為限制登記之裁判,本所依登記相關程序收件、審查,並於審查無誤後辦理公告,公告期間內亦未接獲訴願人或其他人之異議聲請,故公告期滿予以登記,依法並無違誤。訴願人如認本案有不應登記之情形,亦應依土地登記規則第7條之規定,於取得法  院為塗銷所有權之確定判決後,檢具同規則第34條相關之證明文件向本所為判決塗銷登記,尚無由行政救濟之途徑,要求撤銷本所對訴外人的行政處分,方為適法。

八、綜上所陳,本件訴願無理由,奚依訴願法第58條第3項之規定檢卷答辯,謹請察核予以駁回。另本件訴願答辯書副本已逕送訴願人。

證物

證物1:本所97610日收件松山字第12795號登記申請案影本1份。

證物2:臺北市建物登記公務用謄本影本1份。

證物3:訴願法第1條第1;

訴願法第18條。

證物4:民法第40條第2;

民法第760條。

證物5:土地登記規則第7;

土地登記規則第34;

       土地登記規則第61條第2;

       土地登記規則第79條第1項第2;

       土地登記規則第82條。

證物6:地籍測量實施規則第284條。

證物7:建物所有權第一次登記法令補充規定第11;

       建物所有權第一次登記法令補充規定第30點。。

證物8內政部80918(80)內營字第8071337號函。

證物9:內政部89320日台(89)內中地字第8904882號函。

證物10:內政部471028(47)內地字第19180號函。

原處分機關    臺北市松山地政事務所

                                                                            法定代理人         

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