武昌聯合大廈E棟訴

   

訴願人:OOO 住台北市南京東路五段25018弄O

原處分機關:台北市松山地政事務所

受理訴願機關:台北市政府訴願審議委員會

請求事項:請求撤銷松山地政事務所核發 978797北松字第016556號建物所有權狀之行政處分

訴願事實:

緣訴願人自XX年XX月XX買受坐落於台北市松山區寶清段伍小段XX地號土地(權利範圍為六分之一,如證據1),及武昌聯合大廈E棟地址為南京東路五段25018弄O房屋(樓層為6樓於637月建造完成,如證據2),其使用執照登記之建物概要為:地下層面積1022.4m2其用途為防空避難室,地上六層用途則為集合住宅,建物概要同時登記防空避難室之面積為1022.4m2,停車場面積為216 m2(如證據3);由登記之建物概要可見地下層全部為防空避難室,部分防空避難室面積並兼作停車場使用。地下室並設置機房、給水排水管線、抽水機、水箱、蓄水池配電室、受電室、安全梯、電信錶箱、網路錶箱等維生公共設施(基礎層並包含化糞池等污水處理設施),由大廈管理委員會管理供住戶公共使用,數十年來迄無爭議。

惟原先建屋出售的中華特殊工程股份有限公司,既已將所建公寓大廈售罄,土地全部登記為區分所有人之持分共有,地下室未分配任何土地持分,且供住戶長期之共有使用,依當時之認知,防空避難設施係共有,並無應登記及如何登記之明文規定,故各區分所有人多未爭議地下層之登記問題。而該公司於訴願人購屋時,據稱早已倒閉註銷登記,故對於諸多房屋的瑕疵,區分所有人求償無門。然數十年後,該公司負責人之兒子突然於971215封鎖地下室,並以松山地政事務所(以下簡稱松山地政)9787核發之97北松字第016556號建物所有權狀(如證據4)為憑,阻止住戶外出之車子進入。該公司並無土地所有權、地上權或使用權,竟能於數十年後取得地下室之建物所有權,使得訴願人及其他數十戶住戶長期以來均認為共有並使用地下室的權益,一夕變色。訴願人爰依訴願法第1條及第14條規定,以利害關係人之立場,因松山地政上開違法失當的行政處分,致權益受損,於知悉處分之日起30日內依法提起訴願。

 

訴願理由:

一、查民法第799條(自1955起施行迄今)規定:「數人區分一建築物,而各有其一部者,該建築物及其附屬物之共同部分,推定為各所有人之共有。」
準此,有關本大樓供共用之地下室防空避難兼停車場,係屬本大樓之共同部分,除非另有不違反法令之特別規定或約定外,即使未予登記產權,依法自當為訴願人及其他區分所有人之共有,合先敘明。

 

二、依「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11點規定:「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分,如其屬八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成,依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者,得依土地登記規則第八十二條規定辦理建物所有權第一次登記。」
查本大樓地下室係於前開函釋前即早已請領建造執照建築完成,其建物地下層依法附建之防空避難設備兼停車場依法應推定為各區分所有人之共有,而依當時習慣其產權並未登記予全體區分所有人;嗣後辦理登記,依程序從新原則,亦應遵循登記時之土地登記規則及其相關法令規定。惟經查其使用執照(參見證據3)既未載明依法附建之防空避難設備或停車空間係非屬共用性質,亦未取得區分所有建物當事人(即所有人)之合意而認非屬共用性質,足見系爭權狀之核發,並未符合前揭「依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質」規定之要件,松山地政竟漠視民法第799條規定意旨及住戶共用數十年之事實,及其公共設施供共同使用與供公共逃生避難、必要檢視維修維生設備之權益,在住戶不知情的狀況下,草率核發上開所有權狀,顯然有違法失當之處。

 

三、次查內政部901224台內中地字第9084443號函核示:「關於早期取得建造執照區分建築物之地下層,未併同主建物辦理登記,嗣後得否由部分區分所有權人代全體區分所有權人申辦登記事宜,請依會商結論辦理……:「(一)按區分所有之建物申請登記時應檢具之文件,土地登記規則第79條業已明定。惟早期取得建造執照區分建築物之地下層,使用執照記載為防空避難室,於71年辦理建物所有權第1次登記時,未併同主建物申辦登記。該地下層自始即為該區分所有建築物之管理委員會管理,且由全體區分所有權人兼作停車場使用迄今,該地下層屬共用部分,如要求須取得全體當事人之協議書始准予申辦登記,實有困難,為利地籍管理,得由部分區分所有權人代全體區分所有權人申請登記,並應檢具切結書切結該地下層為共用部分,同時分算各相關區分所有權人之權利範圍後,登記機關得予受理。(二)為顧及當事人之權益,登記機關於辦理建物所有權第一次登記公告時,應一併通知起造人及相關區分所有權人,公告期滿無人異議,即辦理登記。」
依前開函釋,系爭地下防空避難兼停車場,原先未併同主建物辦理登記,亦得由部分區分所有權人代全體辦理建物所有權第一次登記;而該公司非屬本案土地及主建物之區分所有權人,其擅自申請登記為所有權人,亦顯然有違前揭函示意旨。

四、又經查證得知,持有系爭權狀之該公司負責人(已亡故)的兒子去(96)年曾要求武昌聯合大廈之住戶應騰空地下室供其使用,經不斷爭執後,由台北市議會張議員茂楠於961017主持協調會,武昌聯合大廈係由F棟管委會之主委代表出席,會中決議:「請武昌聯合大廈管委會與中華特殊工程股份有限公司透過協商或司法途徑確認地下室產權歸屬,產權歸屬未定前,系爭地下室應維持現狀。」(詳證據5)當時松山地政亦派代表2人出席。

惟事隔未及一年,本大樓地下室產權竟然被松山地政擅自判定屬於該公司所有而核發權狀。經訴願人多方蒐集與查詢相關事證及法令依據,於查詢門牌號證明如何取得時,松山戶政事務所職員亦表示:武昌聯合大廈地下室產權問題已爭議多時,與戶政完全無關,何以被牽扯到?似乎諸多單位均已知曉此項爭議事件。惟松山地政竟罔顧前揭協議事實,而擅自將產權登記予該公司,不啻藉行政程序手段滿足該公司爭奪產權之實質目的,並為此項產權爭議做實體之判定,其不當之處,昭然若揭。

 

五、另據松山地政某秘書表示,該所核發權狀,係完全依法辦理,類似案件並已核發甚多權狀予建商,住戶即使要爭取產權登記亦恐爭取不到云云。經詢及建商有何依據取得權狀?即答以前開80年內政部台內營字第8071337號函規定,其依法申請建物權狀,有憑有據,不得不予以核發等語。

惟查上開函釋:「……建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間,按其性質應依土地登記規則第72條(現行規則第81條)規定辦理所有權登記,但為考量社會實際發展需要,依左列規定辦理:(一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離,應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。(二)前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記,參照土地登記規則第72條規定辦理。(三)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間,其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。二、基於法律不溯既往原則,並避免購屋糾紛影響人民權益,對新申請建造執照之案件,應依前開結論辦理。」僅核示於本函發布後,新申請建造執照之案件不得將法定防空避難設備或法定停車空間與主建築物分離,而應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或經合意由部分區分所有權人共有,顯係呼應民法第799條實體規定之精神而具體落實在行政程序上之解釋,惟對於與本函核示意旨相左之已登記案件,基於法律不溯既往原則,即不再溯及適用。至於本函核示前已建造完成使用,但未予登記之法定防空避難設備或停車空間,則未指明究應如何處理,其曲解法令,以為函釋前之案件,皆可據此而為違反函釋意旨之登記,其認事用法,顯有違誤。

 

六、依土地登記規則第94條規定:「區分所有建物之共用部分不得分割」,及第82條第2項規定:「前項非屬共用部分之權利範圍及位置,應依當事人合意為之。」

共用部分既不能分割,其非屬共用部分之權利範圍,依前開規定亦應經區分所有之當事人合意為之。惟松山地政竟任憑該公司(非區分所有人)擅為分割,並准予登記其非屬共用部分面積為992.36m2(參見證據4),其違法亂紀,莫此為甚。

 

七、依實體從舊程序從新之法令適用原則,有關產權爭議之實體問題,茲如前述,應依民法第799條之規定;而有關登記之程序問題,則應依循現行法令規定為之。

該公司在數十年前,即將武昌聯合大廈公寓E棟及其基地全部售罄,對於地下室並未分配土地持分,亦未特別約定其仍保留地下室所有權及其持分土地之使用權,依民法第1條:「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理。」及第2條規定:「民事所適用之習慣,以不背於公共秩序或善良風俗者為限。」早期對於集合住宅公共設施之登記未予明確規定,及當時買賣契約未明文約定下,依習慣及眾人認知,既由住戶長期共同使用之公共設施及防空避難兼停車場,其產權自應歸屬區分所有人共有。否則,如於數十年後原始起造人擅自以該未登記(面積1022.4m2)中之絕大部分(面積992.36m2)劃歸其所有,不但於法無據,更有違習慣、法理及公序良俗。蓋依該權狀登記觀之,除住戶公共設施所在位置外,其通道、操作空間及逃生空間皆因一行政處分即被判定歸屬於未持有建物及土地持分者,住戶如何維修公共設施,用飛的嗎?縱使能飛,亦需要空間啊!如果除公共設施以外的其他空間皆劃歸其所有權範圍,缺乏公共走道及其他任何空間,如何有維修及防空避難空間?如何共同使用?還須經其同意施捨才准嗎!大多數住戶的權益何在?依民法第72條規定:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」即使經契約明定,將公共使用部分,登記為區分所有人以外者,依80年函釋亦應屬無效而不得據以登記,顯然即是考量社會實際發展之需要,亦係明確呼應民法第7991272條規定之精神。雖然該函稱不溯及既往,係不再追溯規範已有不同登記事實之案例,以尊重既存的法律秩序。嗣該函核示後,相關未經產權登記之案件,即應遵循此項原則,又前揭土地登記規則及建物所有權第一次登記法令補充規定,亦皆本此原則而為規定,依程序從新原則,自當予以適用。準此可知,松山地政輕率的核發權狀,其違法失當之處,可見一斑。

 

八、再者,該公司於數十年前即號稱已註銷登記,惟現在為了爭取不當之利益,號稱目前在清算中仍屬法人人格存在之公司;(如屬實,是否當時只為逃避買賣瑕疵之責?)惟一般公司之清算期間可長達數十年嗎?其對債務不負責多年,現在倒來爭取不當利益了,且係由原負責人之兒子出面為之,姑不論該公司尚否依法存在,有無合法代理人亦未臻明確,松山地政草率的核發權狀,亦顯有不當。

 

九、民法第773條規定:「土地所有權,除法令有限制外,於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下。」
該公司於出售土地及房屋時,並未約定取得地下室持分之土地所有權、地上權或使用權,而訴願人及其他區分所有人,則共擁有全部土地之持分所有權,依法自得享有全部土地上下之使用權。松山地政竟核發地下室權狀予無土地使用權之該公司,顯然亦侵害到土地持分共有人之權益。

 

十、綜上所述,本大樓地下室依法附建之防空避難設備或停車空間,依使用執照登記顯示全部均屬依法附建之防空避難室兼停車空間,並無記載有非屬共用性質之面積存在,且未經全體區分所有人之合意劃分有若干非屬共用部分,即全部應屬共用部分,依前揭民法第799條規定,其所有權自始即推定為各區分所有人之共有,雖於建築完成時並未併同主建物辦理建物所有權第一次登記,嗣後因社會實際發展需要而辦理登記,其程序上之認定亦應依現行土地登記規則及相關函令規定為之。

本案該公司有關本大樓坐落基地,及數人區分建築物而各有其一部之所有權利,早已於售屋後全部移轉予區分所有人,其對共同使用部分,在法律上並不能享有任何權利,事實上並已供住戶共同使用數十年。松山地政未經查明,驟然核發 978797北松字第016556號建物所有權狀之行政處分,既有違民法之實體規定,更不符合現行登記規定之要件,其違法不當之行政處分,顯然損及訴願人及其他區分所有人之權益,依法自應予撤銷,以全法治。

證據:

1.     土地所有權狀影本。

2.     建築改良物所有權狀影本。

3.     使用執照存根影本。

4.     建物所有權狀影本(978月核發)。

5.     台北市議會書函及附件影本。 

 

                            訴願人      OOO  

                            出生日期    OO年OO月OO

                            身分證字號  O1234567890 

                97        12        22  


 

水池 4.07X3.65=14.86

   樓梯 1.92X3.76=7.22

   天井 4.37X2.24=9.79

 

中央 天井 4.72X3.97=18.74

水池 4.07X3.65=14.86

   樓梯 1.92X3.76=7.22

   天井 4.37X2.19=9.57

1022.4-992.36=30.04

 

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留言列表 (6)

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  • 阿達.
  • 它ㄉ登記為反公寓大廈管理條例第45條.這是84年公告實施ㄉ.在97年柴豋記.就該遵守當時ㄉ法令.
  • 阿達.
  • 公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。
    公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備,讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。 84年公佈.95年更正.
    該地政有嚴重疏失.
  • Grace
  • 加油加油撼衛自己的權益,不像這樣的政府官僚區服
  • 菁我 俞
  • 請注意寫任何狀紙與寫故事書是不一樣的.0932234461
  • 悄悄話