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臺灣高等法院民事判決　八十八年度上更(二)字第四四一號

　　　上　訴　人　寅○○

　　　訴訟代理人　顧立雄律師

　　　　　　　　　范曉玲律師

　　　被上訴人　　宇○○○　　　住台北市○○○路一○九巷六三弄三號五樓

　　　　　　　　　乙○○　　　　住台北縣板橋市○○街三九巷三弄三號四樓

　　　　　　　　　Ａ○○　　　.

　　　　　　　　　丁○○　　　.

　　　　　　　　　癸○○　　　.

　　　　　　　　　子○○　　　　住台北縣板橋市○○路○段三八八－一號

　　　　　　　　　卯○○　　　.

　　　　　　　　　己○○　　　　住台北市○○路○段七四巷三弄二四號三樓

　　　　　　　　　辛○○　　　　住台北縣板橋市○○○路○段六五號

　　　　　　　　　地○○　　　.

　　　　　　　　　宙○○　　　.

　　　　　　　　　Ｅ○○　　　.

　　　　　　　　　午○○　　　　住台北縣新莊市　○路)一七一號

　　　　　　　　　Ｃ○○　　　　住台北縣板橋市○○路一一二巷二○號三樓

　　　　　　　　　丑○○ (樊.

　　　　　　　　　陳智誠 (陳.

　　　　　　　　　　　　　　　.

　　　　　　　　　辰○○　　　.

　　　　　　　　　戊○○　　　　住台北縣板橋市○○路一五巷三弄一五號

　　　　　　　　　丙○○ (楊.

　　　　　　　　　林香蘭　(盧林金雲之承當訴訟人)住台北市○○路○段一○號四樓

　　　　　　　　　亥○○　　　　住台北縣板橋市○○路一五巷四弄九號

　　　　　　　　　巳○○　　　.

　　　　　　　　　Ｂ○○　　　.

　　　　　　　　　酉○○　　　　住台北縣樹林鎮○○路一七八號五樓

　　　　　　　　　申○○　　　　住台北縣板橋市○○路三八號八樓

　　　　　　　　　戌○○　　　.

　　　　　　　　　甲○○　　　　住台北市○○區○○街一段七二號四樓

　　　　　　　　　未○○○　　　住台北市○○○路○段一三四號三樓

　　　　　　　　　Ｄ○○　　　　住台北縣板橋市○○路一五巷二弄四號

　　　　　　　　　玄○○　　　.

　　　　　　　　　壬○○　　　.

　　　　　　　　　黃○○ (行政院國軍退除役官兵輔導委員會桃園榮譽國民之家

　　　　　　　　　　　　　即鄒文斌之承受訴訟人之承當訴訟人) 住台北縣板橋市

　　　　　　　　　　　　　　　.

　　　　　　　　　庚○○　(林碧雲之承當訴訟人)住台北市○○路六○巷二六號六樓

　　 兼右共同訴

　　 訟代理人　　Ｆ○○　　　　住台北縣板橋市○○路一五巷二弄一八號

　　 被上訴人　　天○○　　.

右當事人間，因所有權移轉登記等　(返還地下室)事件，上訴人對於中華民國八十四

年九月十八日臺灣板橋地方法院八十四年度訴更字第三號第一審判決，提起上訴，經

最高法院第二次發回更審，本院判決如左：

    主      文

上訴駁回。

第二審及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔。

    事      實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：

一、原判決第一項、第三項命上訴人負擔訴訟費用部分及第四部分命假執行部分均廢

    棄。

二、右開廢棄部分，被上訴人等在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

三、第一、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人等負擔。

貳、陳述：

    除與原審判決、本院前審判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：

Ａ、程序部分：

    被上訴人等提起本件訴訟並未得全體區分所有建物之所有人同意，是其所為本件

    訴訟並不合法，應以其當事人不適格予以駁回：

一、按「公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意」，民

    法第八百二十八條規定甚明，且本條所指「其他之權利行使」，亦包括本於所有

    權對第三人之請求，此亦有民法權威學者謝在全先生之見解可資參照，是公同共

    有人本於所有權對第三人就公同共有物所為之請求，仍應得全體公同共有人之同

    意始得為之。

二、本件被上訴人等縱係基於區分所有之法律關係而得與其他區分所有人共有系爭地

    下室，惟依公寓大廈管理條例第四條第二項之規定：「專有部分不得與其所屬建

    築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設

    定負擔」可知，全體區分所有人就其建築物共有部分應係成立公同共有之法律關

    係。本件被上訴人等既係與其他系爭府前大廈之區分所有人共有系爭地下室，則

    依上開說明，系爭地下室為公同共有物應無疑義。

三、本件系爭地下室既係公同共有物，則系爭府前大廈之區分所有人全體應均為系爭

    地下室之公同共有人，依民法第八百二十八條之規定，被上訴人等提起本件訴訟

    應以取得全體區分所有人之同意為必要。惟查，被上訴人等提起本件訴訟迄今並

    未獲得系爭府前大廈全體區分所有人之同意，自屬與民法第八百二十八條規定相

    違，而屬當事人不適格，應逕予駁回。

Ｂ、實體部分：

一、系爭地下室原屬上訴人所有，被上訴人聲稱該地下室乃全體所有人共同出資興建

    而由渠等原始取得所有權云云，殊無足採：

(一)按本次最高法院八十八年度台上字第二二三四號發回判決略謂：「上訴人於第一

    審及原審審理時即迭次主張建物部分係依承攬關係請求，或稱系爭地下室為上訴

    人共同出資興建，為上訴人原始取得所有權云云」，並以之指摘本院前審判決即

    更(一)審判決「竟謂兩造不爭執系爭合約屬賣賣關係」，有判決不備理由之違法

    云云。惟查，被上訴人於民國八十年間第一審起訴時，即主張兩造間就系爭地下

    室之合約書乃係買賣契約，此觀被上訴人之起訴狀中及準備書狀之用語自明，被

    上訴人雖於八十二年十二月六日於第一審所呈辯論意旨狀及八十三年一月十七日

    辯論庭中改口聲稱其系爭合約書係承攬契約云云，惟此顯已涉及訴之變更，並經

    上訴人當庭表示不予同意，是以歷審判決皆認定系爭合約書乃屬買賣契約，洵屬

    正確，最高法院以此作為本案發回更審之理由，顯有重大誤會，此先陳明。

(二)再按上訴人乃為系爭地下室之原始起造人，此有使用執照申請書及起造人名冊影

    本可稽，上訴人理應原始取得系爭地下室之所有權。

(三)況且，依兩造所簽訂之買賣契約中並未將地下室列於出賣之標的範圍內，事實上

    大廈之原始住戶皆知地下室屬上訴人所有，並認上訴人有權單獨使用，此由大廈

    各區分所有部份幾經轉手後，直到八十一年間方有新住戶對上訴人之單獨使用收

    益地下室表示反對，且亦僅起訴請求確認「其等就地下室，有與其他共有人依土

    地持分比例之公同共有使用權」云云，後至八十二年八月五日始行變更訴之聲明

    為請求確認「系爭地下室為其等及其他區分所有建物各所有人所共有」云云即可

    得知。

(四)尤其，另案被上訴人等提起確認本案地下室所有權之訴，最高法院八十四年台上

    字第一○六九號確定判決雖於結論上以主物之處分及於從物為由，認系爭地下室

    溯及於大廈各住戶自上訴人處移轉取得主建物時，即轉而為其等所共有，然其前

    提亦認「系爭地下室既非主建物之成份，但常助主物之效用，且同為上訴人所興

    建，屬其 (上訴人)所有」。

(五)被上訴人僅以系爭買賣契約第三條及第七條中定有「土地款  (包括土地改良費)

    及工程款  (包括公共設施費)」及「房屋每戶平分該棟建地之持分所有權及房屋

    產權」等語，聲稱該房屋乃由全體區分所有人共同出資而由渠等原始取得所有權

    云云，惟查，前開買賣契約上第三條及第七條等約款，至多僅係依據一般不動產

    買賣之交易慣例，載明買受人即被上訴人等支付價款所涵蓋之範圍及其相對取得

    之產權而已，斷不能以此即謂該地下室乃係全體區分所有人所「出資興建」，更

    不可能僅因買賣價款之約定，即改變系爭合約之性質。最高法院本次發回判決雖

    謂被上訴人亦曾於原審主張承攬關係云云，然依據系爭合約書一開始即載明「受

    讓人＊＊＊向寅○○[購得]座落於－－－」、第二條載明「所訂[價格]包括項目

    如下」、第三條載明「土地[款]」等用語觀之，系爭合約書確屬買賣契約自明。

    是被上訴人聲稱原區分所有人共同出資興建系爭地下室並原始取得所有權云云，

    顯與客觀事實不符，殊無足採。

(六)更何況，縱謂上開系爭合約有承攬之性質，然若係承攬人提供建築基地，且係由

    承攬人提供材料建築者，建築物之所有權仍歸承攬人原始取得，是被上訴人無論

    如何不能主張其原始取得系爭地下室之所有權。

二、系爭地下室乃屬從物，業據最高法院另案確定判決認定甚明，其占有狀態應與主

    物個別判斷，而其所有物返還請求權之消滅時效自亦應分別計算：

(一)按系爭地下室乃屬從物，業據最高法院於另案八十四年台上字第一○六九號確定

    判決中詳加敘明，且就該案之原審判決一方面認定系爭地下室為從物，另一方面

    卻又謂系爭地下室為附屬建物，最高法院判決已特別敘明「原審贅論地下室為附

    屬建物，與判決結果不生影響，併此敘明」等語。由此足徵，系爭地下室與主建

    物確屬二個各自具有單獨所有權之物，而非主物之成分（即「附屬建物」）與主

    物(主建物)之關係，至為明確，本院前審判決所稱系爭地下室為附屬建物云云，

    顯屬贅論。為避免與前揭最高法院八十四年度台上字第一○六九號確定判決產生

    矛盾，應將系爭地下室為從物之認定。

(二)再主物與從物乃獨立二物之相對關係，又為學說所共認，是其應各自有其所有權

    及占有狀態而無可疑。被上訴人執以主張系爭地下室乃屬主建物之附屬部分云云

    ，顯與前揭確定判決之認定相違背，殊無足採。

(三)被上訴人等以民法有主物之處分，原則上及於從物之規定為由，謂從物之占有狀

    態應從主物之占有狀態，並進而謂從物之所有物返還請求權無獨立之時效問題云

    云，實有違誤。蓋「所謂占有，指對於物有事實上之管領力者而言，而交付則係

    將物移歸他人管領之謂。是物已否交付，端視已否將對物之管領力移歸他人而定

    ；倘管領力並無變動，縱該物為他物之處分效力所及，亦不因他物之交付而使占

    有人對該物之管領力喪失，亦即無他物交付之效力及於該物之可言」，前次最高

    法院發回意旨對此已有明確宣示。可見，被上訴人等所謂從物之占有狀態應從主

    物之占有狀態，以及從物之所有物返還請求權無獨立之時效問題云云，顯係違誤

    ，而無可採。

三、上訴人自系爭地下室建成之後，至被上訴人等主張時，已占有地下室逾十五年，

    被上訴人等應不得再請求返還：

(一)按上訴人既於六十四年十一月二十二日地下室建造完成之時，即已取得地下室之

    占有，而被上訴人等大廈住戶至八十二年八月五日時尚請求上訴人返還地下室，

    客觀上又足以證明當時系爭地下室仍在上訴人占有之中，則依民法第九百四十四

    條第二項「經證明前後兩時為占有者，推定前後兩時之間，繼續占有」之規定，

    顯然法律已推定系爭地下室自六十四年十一月二十二日至八十二年八月五日間皆

    係在上訴人占有之中。況且，除上開法律之推定外，上訴人又確早於民國七十年

    間即曾將系爭地下室出租予國際青年商會中華民國總會台灣省台北縣第六分會，

    有該會出具之證明書附卷可稽，且該大廈之住戶簡訓哲、薛陳素珠及被上訴人戊

    ○○等人亦於另案 (台灣板橋地方法院七十九年度訴字第一九三五號請求移轉土

    地所有權事件) 迭次證稱：「權狀沒有登記地下室，但買時有講地下室要給我們

    停放機車，十五年來未停放過」、「買後從未使用地下室，亦未說地下室供何使

    用」等語，顯亦可見，事實上，上訴人確自系爭地下室建成之後隨即占有、使用

    。否則，果如被上訴人等所謂系爭地下室原本乃在大廈住戶占有之中，直至七十

    八年時始由上訴人占有云云，其餘大廈住戶為何會異口同聲稱從未使用過地下室

    ？上訴人於七十年、七十八年時兩度將其出租，為何皆無住戶異議？是被上訴人

    等之主張顯然嚴重悖於常情，實不可信！

(二)綜上，不論依法律之推定或客觀事實，上訴人既自系爭地下室建成之後即已占有

    使用，則被上訴人等遲至八十二年五月八日方請求上訴人返還，當然已罹於時效

    ，而無理由。

四、被上訴人等以主物之處分及於從物云云為由，謂上訴人於移轉區分建物所有權予

    其等所有時，即已將系爭地下室移轉予其等占有，顯係誤解民法第九百四十六條

    之規定，且亦與事實有違，應不足採信：

    按「占有之移轉，因占有物之交付，而生效力」，民法第九百四十六條第一項定

    有明文，可見占有之移轉與所有權之移轉乃是二事，應予區別判斷，不容混為一

    談。此由同法第三百四十八條第一項就出賣人之義務分別規定為「交付其物於買

    受人」及「使買受人取得所有權」顯亦可得知。是民法第六十八條固規定主物之

    處分及於從物云云，然其所指應亦係「就主物所有權所為處分，其法律上效力應

    及於從物」，亦即主物之所有權如已移轉，從物之所有權當然隨同移轉而言，此

    與主物或從物事實上曾否交付  (移轉占有)，究屬二事。被上訴人等不察，遽謂

    最高法院已認系爭地室之所有權已隨同主建物之所有權移轉予其等所有，地下室

    之占有當然亦已隨同移轉云云，顯屬無稽。

五、被上訴人等以系爭地下室之天花板及地下有大廈之公共管線及汙水池、化糞池，

    即謂系爭地下室一直在其等占有之中云云，欲藉此推翻法律之推定及上訴人所提

    之證據，顯與其等之請求自相矛盾，實屬無稽：

    按所謂占有，乃指對物有事實上之管領力而言，因此，就系爭地下室在何人占有

    之中之決定，顯即應以何人對地下室有事實上之管領力為斷，至於大廈之公共管

    線與汙水池、化糞池在結構上位於何處，則非所問。否則，若如被上訴人等所謂

    該等結構即係其等占有地下室之表徵云云，則現今各該管線及水池之位置既皆尚

    在原處，系爭地下室理當仍在其等占有之中，其等又如何必須請求上訴人返還地

    下室予其等占有？

六、綜上，被上訴人等就本件訴訟有當事人不適格情形，且其等對系爭地下室之返還

    請求權已罹於十五年時效，是其等於原審之請求顯無理由而應予以駁回。

乙、被上訴人等方面：

壹、聲明：

一、請求駁回上訴。

二、第一、二審及發回前第三審訴訟費用，均由上訴人負擔。

貳、陳述：

    除與原審判決、本院前審判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：

一、本案係依民法第七百六十七條前段「所有人對於無權占有或侵奪所有物者，得請

    求返還之」及民法第八百二十一條「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，

    為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人之全體利益為之」：

(一)上訴人為無權占有，應返還地下室予全體區分所有人：

    因本棟建物於民國六十四年興建完成，並已交付予全體區分所有人時，上訴人並

    無一屋於本棟，為本棟區分所有人以外之第三人，而該地下室為本棟之附屬物及

    全棟之公共設施，供作防空避難設備及全棟之化糞池、污水處理池、公共用配電

    箱等多項公共設施使用，非可供單獨使用，又該地下室為本棟區分所有建物之「

    共同部分」，為各所有人之共有，為民法第七百九十九條所明文規定。且本棟房

    屋於六十四年建築完成時，因當時之土地登記規則「並無地下室得為單獨登記之

    規定」，致不得為單獨所有權之標的，有內政部及板橋地政事務所函復法院之公

    函，可資證明。又因該地下室系屬全體所共有之公共設施，其自六十四年完工交

    付日起，即由全體區分所有人使用，不容置疑。而上訴人既無一屋於本棟，自屬

    無權占有該地下室，故上訴人於七十八年之竊占該地下室，應予返還全體所有人

    。又該地下室業經被上訴人等及其他區分所有權人另案對上訴人提起確認之訴，

    並獲勝訴判決確定，有臺灣高等法院八十二年度上更  (一)字第三五三號判決可

    稽，已「確認該地下室為全體區分所有人所共有」及最高法院八十四年度台上字

    第一０六九號之勝訴判決確定可據；且本案一審八十四年度訴更字第三號判決，

    亦為相同之認定，最高法院民事判決確定「該地下室為全體區分所有人所共有」

    ，而本案被上訴人等所提起之訴訟標的  (因同一地下室)為判決效力所及，不得

    更行起訴。故上訴人既非本棟區分所有權人，復依上開之民事勝訴判決確定「地

    下室為全體區分所有人所共有」，足證上訴人自屬無權共有該地下室，故上訴人

    於七十八年竊占本棟地下室，系屬無權占有，應返還地下室予全體所有人。綜上

    所述，本案係因上訴人於七十八年間夥同ＫＴＶ不良份子竊占該地下室 (該ＫＴ

    Ｖ不良份子曾恐嚇不讓全棟活命，有刑事判決可證) ，並開設違規行業「金板橋

    ＫＴＶ」，更曾釀製大火災慘案三次，並有八十九年四月十日勘察地下室現場之

    筆錄上所載之勘驗結果，可以證明上訴人曾開設金板橋ＫＴＶ及發生大火災之殘

    痕。故被上訴人等爰依民法第七百六十七條前段，本於所有權，請求上訴人無權

    占有該地下室，應將該地下室建物返還被上訴人及其他區分建物之各所有權人。

(二)上訴人並無占有該地下室之權源：

    因上訴人已承認該地下室為本棟之「共同部分」，系屬全體之「共有物」，足證

    該地下室共有物，早已依約交付予全體所有人所共有，並非上訴人所有，且由上

    訴人已明顯自認地下室為共有物，而上訴人又無一屋於本棟，自無法占有該地下

    室公共設施之事實，足證上訴人並無占有該地下室之權源，故應返還地下室予全

    體所有人。

    再依據本棟建築物當年之合約書第七條明載「房屋每戶平分該棟建地持分所有權

    及房屋產權」，而該房屋產權之附屬物地下室，既已依合約書為全體房屋每戶所

    分得，而上訴人自始即「無一屋」於本棟，依約自屬無權分得該地下室共有之持

    分，足證上訴人並無共有該地下室持分之權源，更無占有之事實。

    次查本棟建築物當年之合約書第三條明載：土地款包括土地改良費，「工程款包

    括公共設施費」，足證該附屬物地下室之公共設施，當年係由全體所有人所「共

    同出資」的，出資人為原始所有人，並為最高法院六十九年度台上字第三三三六

    號所明示。且由合約書內容更可證明，全棟之建築物系由全體所有人共同出資的

    ，上訴人根本無出資分毫興建本棟，故上訴人非本棟建築物之原始所有人，況且

    上訴人並無建好房屋再賣房屋之事實存在，故上訴人並非原始所有，而全體出資

    人才是該地下室之原始所有人，故上訴人並無該占有該地下室之合法權源。

    按最高法院七十年度台上字第九七六號判例明示：「主管機關核發建造執照所載

    之起造人僅為申請主管機關核發建造執照之人而已，[非謂] 建造執照所載之起

    造人，必為興建建築物而原始取得其所有權之人－－－」。足證本案當年之「起

    造人名冊」上所載之起造人「非謂」為原始取得其所有權之人。況且上訴人所指

    之「起造人」係上訴人當年未經九十位當事人之同意，自行偽造刻印之，且由九

    十人之印章字形大小均相同，實足以證明上訴人之偽造起造人名冊，更有當事者

    十人聯署簽名，證明上訴人起造人系偽造不實，故上訴人以偽造之起造人，自稱

    為原始所有人，實屬荒謬，因「起造人名冊」上之起造人，僅為申請核發建造執

    照之人而已，該名義上之起造人，實與所有權無涉，更不足為原始所有之憑證，

    實與六十九年始修正之土地登記規則上所稱之「起造人分配協議書」上之起造人

    係屬原始所有之分配，截然不同。

    再查本棟建築物之合約書第十五條明載「房屋完工後，甲方需憑合約書換取乙方

    之遷入同意書始可遷入－－－必需繳清全部之尾款，產權辦妥後始得遷入，否則

    甲方願以[無故] 占有論處」，足證本棟建築物完工，且辦妥產權登記後，全棟

    及地下室附屬物之公共設施，早已依約全部「交付」予全體區分所有權人占有使

    用至今，更由設置於地下室之化糞池、污水處理池等多項公共設施，更為全體所

    有人每日必需使用而不可或缺，足證該地下室已交付使用之事實俱在，且經民事

    判決確定，亦認定該地下室之附屬物早隨主建物一併移轉交付，足證上訴人自始

    即無占有該地下室之事實。縱令如上訴人稱曾出租地下室，亦屬侵權行為之無權

    占有狀態，況且上訴人並無於七十年間出租國際青商會之事實，且無該青商會之

    租賃契約可證，因該證明實不足採，況且該證明上之地址明顯錯誤及八十年才填

    寫七十年之出租證明，實屬荒謬及不實。

    本棟自建屋完工後，於民國六十五年全棟即已完成建物所有權登記，且該地下室

    為本棟之附屬物系屬本棟建築物之「共同部份」均已附屬於區分所有權人所共有

    ，因當時地下室附屬物之共同部份得「依法免予登記」 (如公共樓梯、陽台是也

    ) ，參土地登記規則於六十九年一月二十三日修正前，就區分所有建物之地下層

    「並無」單獨登記所有權之規定即明。此有內政部函覆板橋地方法院八十年七月

    卅一日台80內地字第八○七○八八五號函、及內政部函覆臺灣士林地方法院八十

    三年一月十三日台83內地字第八三○一一八六號函、及台北縣板橋地政事務所函

    覆臺灣士林地方法院八十三年一月卅一日八三北縣板地一字第七０八號函，均可

    資證明該地下室不得為單獨登記之規定，致不得為所有權之標的，足證上訴人並

    無該地下室得為單獨所有之權源。

三、該地下室系本棟建築物之附屬物，乃區分所有建物之「共同使用部分」，為全體

    所有人所共有，為民法第七百九十九條所明定，並非上訴人所謊稱之公同共有關

    係：

(一)按最高法院八十二年度台上字第二三八四號判決要旨：「－－－大廈屋頂平台乃

    區分所有建物之[共同使用部分]，而非公同共有」，足證本案附屬物之地下室公

    共設施，系屬區分所有建物之「共同使用部分」，與公同共有之公同關係，明顯

    不符。

(二)本件地下室業經民事法院判決勝訴確定為全體所共有，且為民法第七百九十九條

    後段所定「建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人共有」，而該共有之

    關係，從學者謝在全稱該「共同部份」為「互有」，不能單獨分離，更不得請求

    分割，學者更舉出「區分所有」、「普通共有」、「互有」之異同，故民法第八

    百二十八條公同共有人之權益關係，實與本案截然不同，更不得適用之，而上訴

    人據以引用更屬錯誤。

四、至於公寓大廈管理條例第四條第二項系規定專有部分與共有部分不得分離之關係

    ，但上訴人竟將該共有部分，又胡扯為公同共有之法律關係，顯屬故意誤導。

五、依民法第八百二十一條之規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本

    於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之

    訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法

    第七百六十七條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，

    請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟依民法第八百二十一條

    但書之規定，應求命被告向共有人全體返還共有物之判決而已，為最高法院二十

    八年台上字第二三六一號判例所明載，足證被上訴人等人之請求，為法所許。

六、因本案係起源於「土地所有權移轉登記等」事件，故歷次各審之訴訟卷宗封面均

    載為「土地所有權移轉登記等」。然，本案上更二審庚股之訴訟卷宗封面竟誤載

    為所有權移轉登記等  (返還地下室)，事後本審上更二審平股之訴訟卷宗封面再

    以延用。惟查該地下室原系為全體所有人所共有，且該地下室不得為單獨所有之

    標的，故上訴人始終並無該地下室之所有權，而該地下室業經民事勝訴判決確定

    ，既已確認為全體區分所有人所共有，故本案各所有人本於所有權之請求，實非

    關所有權之移轉登記，而係上訴人無權占有，應予返還地下室予全體所有人之法

    律關係。

七、又該地下室所有權業經民事勝訴判決確定，既已確認為全體區分所有人所共有。

    縱令該地下室無論是附屬物、共有物、從物等等，均為全體所有人所共有，又該

    地下室為該大廈之共同部分與本棟區分所有之建物具有密不可分之關係，且不動

    產附屬物之地下室，縱令為從物，亦不得為單獨之個體甚明。而本棟主建物之完

    成登記時，該地下室之附屬物早已交付，並附屬於主建物完成登記，並已生效，

    故附屬物並無罹於時效之情節，倘若上訴人稱公共樓梯當時即免予登載，已罹於

    時效，豈不貽笑大方。又由合約書可證，本棟建築物係由全體所有人共同出資，

    上訴人並無出資分毫，故全體所有人為本棟建物之原始所有，而上訴人並非全部

    建好房屋後才出售，故其明顯非原始取得，縱令依合約書認定為承攬或委建或買

    賣等等之情節，均在所不問，因該地下室已確認為全體區分所有人所共有。而上

    訴人自始至終「並無一屋於本棟」，為本棟區分所有人以外之第三人，且更無該

    地下室任何權源或所有權可言，又依合約書第十五條早已依約交付全體區分所有

    人占有至今，上訴人自始更無占有之事實。故被上訴人等為該地下室之各所有人

    ，爰依民法七百六十七條前段、第八百二十一條，對於上訴人於七十八年無權占

    有該地下室，應予返還全體區分所有人。

    理      由

一、本件被上訴人訴請上訴人返還共有之地下室，被上訴人樊夢香、陳李好來、楊治

    海、盧林金海、林碧雲、及行政院國軍退除役官兵輔導委員會桃園榮譽國民之家

    即鄒文斌之承受訴訟人等，於訴訟繫屬中將為訴訟標的之法律關係，移轉於丑○

    ○、陳智誠、丙○○、林香蘭、庚○○、黃○○等，業經上訴人同意由丑○○、

    陳智誠、丙○○、林香蘭、庚○○、黃○○等人承當訴訟，故改列其等為被上訴

    人，合先敘明。

二、按：各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有

    物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；數人區分一建築物而各有其一部者，

    該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔

    ，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。民法第八百二十一條、第七百九十九

    條分別定有明文；又：依民法第八百二十一條之規定，各共有人對於第三人，得

    就共有物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同

    行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。所謂本於所有

    權之請求權，係指民法第七百六十七條所規定之物權的請求權而言，故對於無權

    占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟

    依民法第八百二十一條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判

    決而已。最高法院二十八年度上字第二三六一號亦著判例。本件被上訴人等即本

    於民法第七百六十七條所規定之物權的請求權，主張上訴人無權占有系爭地下室

    ，而訴請上訴人返還共有之系爭地下室與全體共有人，依前揭法條規定、判例意

    旨，無由共有人全體共同提起之必要，被上訴人等提起本件訴訟，為適格之原告

    ，上訴人抗辯被上訴人等之當事人不適格，顯係對於系爭地下室之共有關係，應

    為區分所有權人之分別共有關係  (各共有人均有其應有部分)，誤認為公同共有

    關係，自無可採。

  三、被上訴人等起訴主張：上訴人於民國六十四年間，就坐落於台北縣板橋市○○路

     之府前大廈，分別預售予被上訴人等，在大廈興建完工後，均已全部售罄，並未

      保留任何一戶，而地下室又為法定防空避難室，且係主建物公共設施所在，屬主

     建物即各區分所有建物之從物，應隨主建物之移轉，由被上訴人等人及其他區分

     所有人同時取得地下室之所有權、及占有，上訴人竟自七十八年起無權占有、侵

      奪被上訴人等及其他區分所有人所共有之系爭地下室，為此，基於民法第七百六

     十七條前段之規定，求為命上訴人應將系爭地下室返還與被上訴人等及其他共有

     人  (即區分所有人全體)之判決（按確認所有權部分業經原審法院判決被上訴人

     敗訴，未據被上訴人等聲明不服。）。

 四、上訴人則以：被上訴人等於民國六十四年間，陸續向上訴人預購台北縣板橋市○

    ○路之府前大廈，惟其等所預購之房地，並未包含系爭地下室，亦即系爭地下室

    非買賣合約之範圍，且府前大廈無設置防空避難室之必要，系爭地下室亦非防空

    避難室，更非公共設施之一部分，為獨立之物權客體，上訴人為原始起造人，自

    屬上訴人單獨所有，其非府前大廈之公共設施，自非所謂之從物；況被上訴人等

    之所有物返還請求權，已罹於時效而消滅，不得再為請求，其等之訴自非有據等

    語，資為抗辯。

五、被上訴人等主張上訴人於民國六十四年間，就坐落於台北縣板橋市○○路之府前

    大廈，分別預售予被上訴人等  (其中部分被上訴人係受讓於前手)，在大廈興建

    完工後，均已全部售罄，並未保留任何一戶，上訴人已將被上訴人等或前手所買

    受之房、地，已交付被上訴人或前手占有使用，並為所有權之移轉登記，而該等

    房地之府前大廈地下室所有權，亦經最高法院八十四年度台上字第一○六九號確

    定判決「確認為被上訴人等及其他全體區分所有人共有」等事實，為上訴人所不

    爭執，且有合約書、建築改良物登記簿、土地登記謄本、上揭最高法院之民事判

    決在卷為憑，被上訴人主張之上揭事實，應堪信為真實。

六、被上訴人等人又主張系爭地下室為該大廈之共同使用部分，應為全體住戶所共有

    ，不得成為上訴人個人單獨所有等語，按建築物之特定部分必須具備構造上獨立

    性及使用上獨立性，始得為專有部分，而成為區分所有權之客體。而在區分所有

    之建物內，因為其共同使用部分與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關

    係，因此，共同使用部分不宜與區分所有建物分離，個別成為單獨所有權之客體

    ，而分屬全體區分所有人以外之第三人所有，最高法院八十年台上字第一七三二

    號、八十一年台上字第八二號、八十一年台上字第二九六二號、八十二年台上字

    第一六八四號、八十二年台上字第二三八九號、八十二年台上字二九七二號、八

    十三年台上字第一三七四號等判決可資參照，而大樓之地下室應僅供全體區分所

    有人共同使用，在構造上及使用上不具有獨立性，在性質上應為各該主建物之附

    屬建物，不得為單獨所有權之標的，係屬民法第七百九十九條所規定之共同部分

    ，為全體區分所有人所共有。被上訴人等為區分府前大廈建築物，而各有其一部

    ，系爭地下室依前說明，又係府前大廈之附屬建物，且已經最高法院確認為被上

    訴人等與全體區分所有人所共有，上訴人亦非府前大廈建築物之區分所有人，被

    上訴人等主張系爭地下室為被上訴人等及全體區分所有人所共有，非無可採。上

    訴人抗辯為其單獨所有，自非可信。

七、承前所述，系爭地下室既為被上訴人及全體區分所有人所共有，又係府前大廈建

    築物之附屬建物，被上訴人等或其前手與上訴人所簽訂之合約書，無論其契約之

    性質為何，於上訴人依該合約書之約定，將被上訴人等或其前手所購得府前大廈

    之一部，即主建物部分交付與被上訴人或其等前手時，勢須將該主建物之附屬建

    物  (如合約書第一條之陽台、公共樓梯、走廊)一併交付占有，主建物始能達到

    其使用之目的，上訴人對於已依約將主建物交付被上訴人或其等前手之事實，並

    不爭執，其於交付主建物時，一併將附屬建物交付、占有，應堪認定。從而，系

    爭地下室已於上訴人交付主建物時，一併交付被上訴人或其等前手占有，毋庸置

    疑。

八、上訴人抗辯被上訴人或其前手，未曾占有系爭地下室，且系爭地下室自建造完成

    後，均在上訴人占有中，被上訴人等依買賣契約，請求返還系爭地下室，已罹十

    五年之時效而消滅等語，無非以：府前大廈之住戶簡訓哲、薛陳素珠及上訴人戊

    ○○等人於另案（原法院七十九年度訴字第一九三五號請求移轉土地所有權事件

    ）迭次證稱：「權狀沒有登記地下室，但買時有講地下室要給我們停放機車，十

    五年來未停放過」，「買後從未使用地下室，亦未說地下室供何使用」等語，為

    其論據，惟按：當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴

    訟法第二百七十七條前段定有明文。查上訴人既已於交付主建物時，一併將屬附

    屬建物之系爭地下室交付占有，已如前述，則系爭地下室即在被上訴人等或其前

    手管領占有中，而非上訴人管領占有，被上訴人等有無使用，非上訴人所能置喙

    ，亦不影響上訴人已交付、被上訴人等已占有之效力，且上訴人又未舉證證明其

    自系爭地下室完工後即占有使用系爭地下室之事實，縱使上訴人於本院前審提出

    國際青年商會中華民國總會臺灣省台北縣第六分會所出具之証明書一紙，充其量

    僅能証明其於七十年間占有系爭地下室，並出租於該分會，但被上訴人等已於八

    十一年一月間即已起訴為本件之請求 (見台灣士林地方法院八十一年度訴字第三

    七號)，尚未逾越十五年之消滅時效，上訴人為上開之抗辯即無可取。

九、末查上訴人又於七十八年間占有系爭地下室，並出租與ＫＴＶ業者使用，經營金

    板橋ＫＴＶ等事實，為上訴人所不爭執，上訴人之占有，顯係無權占有、侵奪被

    上訴等之所有權，被上訴人等乃基於民法第七百六十七條前段、第八百二十一條

    所有物返還請求權之規定，訴請上訴人將系爭地下室返還被上訴人及全體區分所

    有人，於法尚非無據，應予准許。

十、綜上所陳，原法院於上開範圍內，為被上訴人等勝訴之判決，並依兩造陳明願供

    擔保，以代釋明，請求准免宣告假執行，爰分別酌定擔保金額准許之，經核無違

    誤，上訴意旨仍持陳詞，指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非有理由，

    應予駁回。

十一、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌

    後認不影響判決基礎，無逐一論述之必要，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　　十一　　日

  　　　　                      民事第六庭

　        　　　　　                審判長法  官　吳　欲　君

                    　        　　　　　  法  官  藍　文　祥

                      　    　　　　　　　法  官　陳　博　享

右正本係照原本作成。

不得上訴。

中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　　十二　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭　靜　如